ανάγνωση σε: 23 λεπτά
Τριετία, αυξήσεις ενοικίων, εγγύηση, επισκευές, πρόωρη αποχώρηση, απλήρωτα μισθώματα και απόδοση κατοικίας. Τα δικαιώματα, οι υποχρεώσεις και όσα αλλάζουν στη φορολογία και στις διαδικασίες του 2026.
Η μίσθωση μιας κατοικίας ξεκινά συνήθως με μια συμφωνία για το ενοίκιο και τη διάρκειά της. Τα δύσκολα έρχονται αργότερα. Ο ιδιοκτήτης θέλει το ακίνητο πίσω πριν από τη λήξη, ο ενοικιαστής αποφασίζει να αποχωρήσει, εμφανίζεται μια σοβαρή βλάβη ή προκύπτει διαφωνία για την επιστροφή της εγγύησης. Δεν λείπουν και οι περιπτώσεις όπου η μίσθωση έχει ουσιαστικά τελειώσει, αλλά εξακολουθεί να εμφανίζεται ενεργή στην ΑΑΔΕ.
Η απάντηση δεν βρίσκεται πάντοτε σε όσα έχουν υπογραφεί. Η νομοθεσία προστατεύει συγκεκριμένα δικαιώματα, θέτει όρια στους συμβατικούς όρους και προβλέπει διαφορετικές διαδικασίες ανάλογα με το πρόβλημα. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές έχουν φορολογικές υποχρεώσεις που πρέπει να συμφωνούν με την πραγματική μισθωτική σχέση.
Ακολουθούν τα σημαντικότερα σημεία που χρειάζεται να γνωρίζουν οι δύο πλευρές, από την υπογραφή μέχρι την παράδοση του ακινήτου.
Πριν από την υπογραφή: Τι πρέπει να έχει συμφωνηθεί
Η χρήση του ακινήτου καθορίζει σε μεγάλο βαθμό το νομικό καθεστώς. Η κύρια κατοικία δεν αντιμετωπίζεται υποχρεωτικά όπως η εξοχική, η δευτερεύουσα ή μια κατοικία προσωρινής διαμονής.
Το συμφωνητικό πρέπει να προσδιορίζει το ακίνητο, τους συμβαλλομένους, τη χρήση, τη διάρκεια, το μίσθωμα και τον τρόπο καταβολής του. Χρειάζεται ακόμη σαφής συμφωνία για την αναπροσαρμογή, την εγγυοδοσία, τα κοινόχρηστα, τις επισκευές και την τυχόν υπεκμίσθωση.
Προσοχή απαιτείται και στο πρόσωπο που έχει δικαίωμα να εκμισθώσει. Δεν είναι πάντοτε ο πλήρης κύριος. Σε ακίνητο με επικαρπία, για παράδειγμα, πρέπει να εξακριβωθεί ποιος δικαιούται να παραχωρεί τη χρήση και να εισπράττει τα μισθώματα.
Η αρχική κατάσταση της κατοικίας καλό είναι να καταγράφεται, μαζί με τις εμφανείς φθορές, τα κλειδιά και τις ενδείξεις των μετρητών. Αυτά τα στοιχεία αποκτούν ιδιαίτερη αξία κατά την αποχώρηση.
Η υποχρεωτική τριετία και η πρόωρη λύση
Στις μισθώσεις που υπάγονται στο ειδικό προστατευτικό καθεστώς της κύριας κατοικίας ισχύει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και όταν έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.
Αν κάποιος νοικιάσει την κύρια κατοικία του τον Νοέμβριο του 2026 με συμφωνημένη διάρκεια ενός έτους, η αναγραφή αυτή δεν περιορίζει τη νόμιμη προστασία στους δώδεκα μήνες.
Αντίθετα, όταν έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια, για παράδειγμα πέντε έτη, η συμπλήρωση της τριετίας δεν καταργεί αυτομάτως την υπόλοιπη συμφωνία.
Η ανάγκη του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το ακίνητο, να το διαθέσει σε συγγενικό πρόσωπο ή να το πουλήσει δεν δημιουργεί από μόνη της γενικό δικαίωμα πρόωρης απόδοσης.
Από την άλλη πλευρά, ούτε ο ενοικιαστής απαλλάσσεται αυτομάτως από τις υποχρεώσεις του επειδή αποφάσισε να αποχωρήσει νωρίτερα.
Ας υποθέσουμε ότι μισθωτής με ενοίκιο 750 ευρώ εγκαταλείπει το διαμέρισμα στον δέκατο μήνα επειδή βρήκε φθηνότερο σπίτι. Η αποχώρησή του δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με συμφωνημένη λύση. Πρέπει να εξεταστούν η διάρκεια, οι συμβατικοί όροι, ενδεχόμενος νόμιμος λόγος καταγγελίας και η στάση του εκμισθωτή.
Η σύντμηση της προστατευόμενης τριετίας υπόκειται σε ειδικές προϋποθέσεις. Οι συνέπειες μιας μεταγενέστερης συμφωνίας ή της ανεπιφύλακτης παραλαβής του ακινήτου αξιολογούνται με βάση τα πραγματικά περιστατικά και τη νομολογία.
Για τον λόγο αυτό, η πρόωρη λύση χρειάζεται σαφή συμφωνία και, όταν υπάρχουν οικονομικές αξιώσεις ή διαφωνία, προηγούμενη εξέταση από δικηγόρο.
Αυξήσεις ενοικίων: Τι επιτρέπεται
Η αναπροσαρμογή καθορίζεται καταρχήν από τη νόμιμη συμφωνία των συμβαλλομένων.
Αν προβλέπεται ετήσια αύξηση 3%, ένα μίσθωμα 700 ευρώ διαμορφώνεται στα 721 ευρώ, εφόσον εφαρμόζεται ο σχετικός όρος. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει μονομερώς οποιοδήποτε υψηλότερο ποσό μόνο επειδή αυξήθηκαν οι τιμές της περιοχής.
Υπάρχει και ειδική ρύθμιση για την προστατευόμενη κατοικία. Εφόσον η αρχική συμβατική διάρκεια είναι μικρότερη της τριετίας και δεν έχει συμφωνηθεί αναπροσαρμογή για το υπόλοιπο διάστημα, προβλέπεται ετήσια προσαρμογή με βάση το 75% της μεταβολής του τιμαρίθμου, κατά τις προϋποθέσεις της σχετικής διάταξης.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δεν αποτελεί γενικό κανόνα αύξησης κάθε μισθώματος.
Μετά τη συμπλήρωση της δεσμευτικής διάρκειας, η αναπροσαρμογή εξακολουθεί να εξαρτάται από τη νομική κατάσταση της μίσθωσης και την ύπαρξη συμφωνίας ή άλλης νόμιμης βάσης.
Εγγύηση και φθορές: Τι επιστρέφεται στον ενοικιαστή
Η χρηματική εγγυοδοσία λειτουργεί ως εξασφάλιση για τις υποχρεώσεις του μισθωτή. Το ποσό και οι όροι της συμφωνούνται κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, με την επιφύλαξη των γενικών κανόνων νομιμότητας.
Η συχνή αναφορά σε υποχρεωτικό ανώτατο όριο δύο μηνιαίων μισθωμάτων στηρίζεται σε παλαιότερη προστατευτική διάταξη. Δεν πρέπει να μεταφέρεται άκριτα στις σημερινές συμβάσεις, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η μεταβολή του νομοθετικού καθεστώτος μετά το 1997.
Ένα πράγμα είναι σαφές: η επιστρεπτέα εγγύηση δεν αποτελεί αυτομάτως εξόφληση των τελευταίων ενοικίων.
Ενοικιαστής που έχει καταβάλει 1.500 ευρώ ως εγγύηση για κατοικία με μίσθωμα 750 ευρώ δεν αποκτά, χωρίς συμφωνία ή νόμιμη βάση συμψηφισμού, δικαίωμα να παραλείψει τις δύο τελευταίες πληρωμές.
Κατά την αποχώρηση γίνεται εκκαθάριση των οφειλών και των ζημιών για τις οποίες ο μισθωτής ευθύνεται. Η φυσιολογική φθορά από τη συμφωνημένη χρήση δεν αντιμετωπίζεται όπως η καταστροφή εξοπλισμού ή εγκαταστάσεων.
Η συνήθης παλαίωση των χρωμάτων, για παράδειγμα, δεν δικαιολογεί αυτομάτως την παρακράτηση ολόκληρης της εγγύησης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να μπορεί να τεκμηριώσει συγκεκριμένη απαίτηση.
Επισκευές, υγρασία και κοινόχρηστα
Ο εκμισθωτής έχει τη βασική υποχρέωση να παραδίδει και να διατηρεί την κατοικία κατάλληλη για τη συμφωνημένη χρήση.
Μια σοβαρή βλάβη στην κεντρική υδραυλική εγκατάσταση ή ένα κατασκευαστικό πρόβλημα δεν επιβαρύνει αυτομάτως τον ενοικιαστή επειδή εμφανίστηκε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Διαφορετική είναι η αντιμετώπιση ζημίας που προκλήθηκε από αποδεδειγμένα πλημμελή χρήση.
Αν πραγματικό ελάττωμα περιορίζει ουσιωδώς τη χρήση, μπορεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να θεμελιώνεται δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής μισθώματος.
Σοβαρή υγρασία που καθιστά ένα υπνοδωμάτιο μη χρησιμοποιήσιμο δεν αντιμετωπίζεται όπως μια μικρή αισθητική φθορά. Η έκταση του προβλήματος, η διάρκειά του και η επίδραση στη διαμονή έχουν καθοριστική σημασία.
Ο μισθωτής οφείλει να ενημερώνει εγκαίρως για σοβαρές βλάβες. Πριν προχωρήσει σε μονομερή διακοπή πληρωμών ή καταγγελία, χρειάζεται να έχει αξιολογηθεί η πραγματική κατάσταση και η νομική του θέση.
Ανάλογη προσοχή απαιτείται στα κοινόχρηστα. Οι τακτικές λειτουργικές δαπάνες, όπως καθαρισμός και κοινόχρηστες καταναλώσεις, διαφέρουν από ουσιώδεις επισκευές ή αντικαταστάσεις εγκαταστάσεων του κτιρίου.
Η κατανομή τους πρέπει να προκύπτει από τη νόμιμη συμφωνία και τη φύση της δαπάνης, χωρίς να θεωρείται ότι κάθε ποσό του ειδοποιητηρίου βαρύνει υποχρεωτικά τον ενοικιαστή.
Πρόσβαση του ιδιοκτήτη, φιλοξενία και κατοικίδια
Η κυριότητα δεν παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα ελεύθερης εισόδου στο ακίνητο όσο αυτό βρίσκεται στη νόμιμη χρήση του μισθωτή.
Οι επισκέψεις για έλεγχο, επισκευές ή επίδειξη πρέπει να γίνονται με νόμιμο τρόπο και κατάλληλη συνεννόηση. Μόνο πραγματικά έκτακτες περιστάσεις μπορεί να απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση.
Η φιλοξενία συγγενικού ή άλλου προσώπου δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με την υπεκμίσθωση. Η παραχώρηση χρήσης σε τρίτο εξετάζεται σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, τους συμβατικούς όρους και την πραγματική χρήση.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν η κατοικία πρόκειται να διατεθεί για συστηματική βραχυχρόνια εκμετάλλευση.
Για τα ζώα συντροφιάς εφαρμόζεται η ειδική νομοθεσία, παράλληλα με τις υποχρεώσεις αποφυγής ζημιών και διατάραξης της κοινής ησυχίας.
Απλήρωτα ενοίκια και απόδοση κατοικίας
Δεν υπάρχει γενικός κανόνας που υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να περιμένει τρία απλήρωτα μισθώματα πριν κινηθεί νομικά.
Η καθυστέρηση ληξιπρόθεσμου ενοικίου μπορεί να δημιουργεί δικαιώματα καταγγελίας ή δικαστικής προστασίας, ανάλογα με τις περιστάσεις.
Για τη διαδικασία διαταγής απόδοσης λόγω δυστροπίας απαιτείται προηγούμενη έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή, τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την αίτηση.
Η εμπρόθεσμη και αποδεδειγμένη εξόφληση μπορεί να αποκλείει την έκδοση της διαταγής, με ιδιαίτερη αντιμετώπιση της επανειλημμένης καθυστέρησης από δυστροπία.
Διαφορετική διαδικασία προβλέπεται πλέον και για την απόδοση λόγω λήξης της μίσθωσης.
Με το ισχύον πλαίσιο του 2026, σε μίσθωση ορισμένου χρόνου απαιτείται, μεταξύ άλλων, εξώδικη πρόσκληση απόδοσης που επιδίδεται τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη.
Αν η μίσθωση έληξε και συνεχίστηκε ως αορίστου χρόνου, η αντίστοιχη πρόσκληση πρέπει να προηγείται τουλάχιστον τρεις μήνες από την αίτηση.
Για τη διαταγή που εκδίδεται λόγω λήξης προβλέπεται ειδική δίμηνη προθεσμία πριν από την αναγκαστική εκτέλεσή της, με τις λοιπές δικονομικές προϋποθέσεις.
Καμία από αυτές τις διαδικασίες δεν επιτρέπει αυθαίρετη αλλαγή κλειδαριάς, διακοπή παροχών ή απομάκρυνση πραγμάτων του ενοικιαστή.
Η επιλογή της κατάλληλης νομικής ενέργειας απαιτεί έλεγχο από δικηγόρο.
Τι συμβαίνει όταν η μίσθωση λήξει, το ακίνητο πωληθεί ή πεθάνει ένας συμβαλλόμενος
Η λήξη της συμφωνημένης διάρκειας δεν σημαίνει πάντοτε ότι η μισθωτική σχέση έχει οριστικά ολοκληρωθεί.
Αν ο ενοικιαστής παραμένει, ο ιδιοκτήτης το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται, μπορεί να προκύψει σιωπηρή αναμίσθωση αορίστου χρόνου. Αντίθετα, η παρακράτηση χωρίς δικαίωμα μπορεί να θεμελιώσει αξίωση αποζημίωσης χρήσης.
Η πώληση του ακινήτου επίσης δεν καταργεί αυτομάτως τη μίσθωση. Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να υπεισέρχεται στην υφιστάμενη σχέση, σύμφωνα με τις νόμιμες προϋποθέσεις, ενώ ειδικοί κανόνες εφαρμόζονται σε πολύ μακρές μισθώσεις και σε ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού.
Ούτε ο θάνατος του μισθωτή οδηγεί υποχρεωτικά σε αυτόματη λύση.
Με τις αλλαγές του 2026 στον Αστικό Κώδικα προβλέπονται ειδικά δικαιώματα των κληρονόμων και ενισχυμένη προστασία όταν το ακίνητο αποτελεί οικογενειακή στέγη. Ο επιζών σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης μπορεί να υπεισέρχεται στη σχέση, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Ιδιαίτεροι κανόνες ισχύουν και για την κοινοποίηση καταγγελίας όταν έχει γνωστοποιηθεί η χρήση ως οικογενειακής στέγης.
Αν αποβιώσει ο εκμισθωτής, η μίσθωση δεν λύνεται αυτομάτως. Πρέπει να εξακριβωθούν οι νόμιμοι διάδοχοι και το πρόσωπο που δικαιούται πλέον τα μισθώματα.
Ηλεκτρονικό μισθωτήριο: Δήλωση, αποδοχή και λύση στην ΑΑΔΕ
Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης υποβάλλεται, κατά τον γενικό κανόνα, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή τη δηλωτέα τροποποίηση.
Περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλομένων, του ακινήτου, της διάρκειας και του μισθώματος, καθώς και τα λοιπά απαιτούμενα στοιχεία, όπως το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης όπου προβλέπεται.
Η ηλεκτρονική δήλωση δεν υποκαθιστά το πλήρες ιδιωτικό συμφωνητικό.
Για δηλώσεις που υποβάλλονται από τις 2 Ιουνίου 2025, οι μισθωτές και οι συνιδιοκτήτες διαθέτουν 30 ημέρες από την ηλεκτρονική ειδοποίηση για να αποδεχθούν ή να μην αποδεχθούν τα δηλωμένα στοιχεία.
Αν δεν πραγματοποιηθεί ενέργεια, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή για τη διοικητική διαδικασία. Αυτό δεν σημαίνει ότι θεραπεύεται τυχόν παράνομος συμβατικός όρος.
Εξίσου σημαντική είναι η δήλωση λύσης. Η αρχική ημερομηνία λήξης δεν αποδεικνύει ότι το ακίνητο παραδόθηκε τότε. Η πραγματική λύση δηλώνεται κατά κανόνα έως το τέλος του επόμενου μήνα.
Αν η κατοικία παραδοθεί με συμφωνημένη λύση στις 10 Οκτωβρίου 2026, αυτή είναι η ημερομηνία που εξετάζεται για τη σχετική ηλεκτρονική δήλωση, ανεξάρτητα από την αρχική πρόβλεψη του συμφωνητικού.
Φορολογία ενοικίων: Η νέα κλίμακα από το 2026
Για τα εισοδήματα φυσικών προσώπων από ακίνητη περιουσία ισχύει από το φορολογικό έτος 2026 νέα τετραβάθμια κλίμακα.
Τα πρώτα 12.000 ευρώ φορολογούνται με 15%. Για το τμήμα από 12.000,01 έως 24.000 ευρώ εφαρμόζεται 25%, από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ 35% και για το υπερβάλλον ποσό 45%.
Η κλίμακα αφορά τα εισοδήματα του 2026, που δηλώνονται το 2027. Δεν εφαρμόζεται στα εισοδήματα του 2025.
Για φυσικά πρόσωπα προβλέπεται επίσης, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, έκπτωση δαπανών 5%.
Παράδειγμα: Ιδιοκτήτης αποκτά ακαθάριστα ετήσια ενοίκια 20.000 ευρώ. Με εφαρμογή της έκπτωσης 5%, η φορολογητέα βάση διαμορφώνεται στα 19.000 ευρώ.
Ο φόρος της κλίμακας ανέρχεται σε 1.800 ευρώ για τα πρώτα 12.000 και 1.750 ευρώ για τα επόμενα 7.000, συνολικά 3.550 ευρώ.
Σε συνιδιοκτησίες, κληρονομικές μεταβολές και περιπτώσεις επικαρπίας χρειάζεται να προσδιορίζεται το πρόσωπο που δικαιούται το εισόδημα και το αντίστοιχο ποσοστό.
Ανείσπρακτα μισθώματα: Η μη πληρωμή δεν αρκεί
Η φορολογική αντιμετώπιση των ανείσπρακτων απαιτεί συγκεκριμένη τεκμηρίωση.
Ανάλογα με την υπόθεση, προβλέπονται δικαστικά έγγραφα όπως διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης, δικαστική απόφαση ή ασκηθείσα και επιδοθείσα αγωγή.
Αν ένας ενοικιαστής οφείλει τρία μισθώματα των 800 ευρώ, τα 2.400 ευρώ δεν εξαιρούνται αυτομάτως από τη φορολογία επειδή δεν καταβλήθηκαν.
Πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία πριν από την υποβολή της δήλωσης. Αν τα ποσά εισπραχθούν αργότερα, εφαρμόζεται ο σχετικός φορολογικός χειρισμός στο έτος είσπραξης.
Εδώ η έγκαιρη συνεργασία λογιστή και δικηγόρου είναι ουσιαστική, επειδή οι αναγκαίες νομικές ενέργειες συνδέονται άμεσα με τη φορολογική αντιμετώπιση.
Η απαλλαγή φόρου για 36 μήνες και η επιστροφή ενοικίου
Η νομοθεσία προβλέπει δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τους πρώτους 36 μήνες σε συγκεκριμένες κατοικίες που επανέρχονται στη μακροχρόνια μίσθωση.
Η ρύθμιση αφορά ακίνητα που πληρούν προϋποθέσεις προηγούμενης κατάστασης, επιφάνειας, χρήσης και διάρκειας της νέας σύμβασης. Το χρονικό πλαίσιο επιλέξιμων μισθώσεων έχει επεκταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Το βασικό όριο επιφάνειας είναι 120 τ.μ., με τις προβλεπόμενες ειδικές προσαυξήσεις.
Για συγκεκριμένες κατηγορίες δημόσιου προσωπικού, όπως εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς και ένστολους, υπάρχει ιδιαίτερη δυνατότητα υπαγωγής και συμβάσεων τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, υπό τις πρόσθετες προϋποθέσεις του νόμου.
Η φορολογική αυτή πρόβλεψη δεν καταργεί αυτομάτως την προστατευτική τριετία, όπου εφαρμόζεται.
Η απαλλαγή απαιτεί έλεγχο πριν από τη μίσθωση και παρακολούθηση κατά τη διάρκειά της, καθώς η πρόωρη κένωση ή η μεταβολή χρήσης μπορεί να επηρεάσει τη διατήρησή της.
Ξεχωριστή ενίσχυση αποτελεί η επιστροφή ενοικίου στους επιλέξιμους μισθωτές. Το βασικό ποσό αντιστοιχεί στο ένα δωδέκατο της επιλέξιμης ετήσιας δαπάνης, με ανώτατο όριο 800 ευρώ για κύρια κατοικία και προσαύξηση 50 ευρώ ανά εξαρτώμενο τέκνο. Για φοιτητική κατοικία ισχύουν ειδικές προϋποθέσεις και όριο.
Από το 2026 τα εισοδηματικά όρια έχουν αυξηθεί σε 25.000 ευρώ για άγαμο, 35.000 ευρώ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση 5.000 ευρώ ανά εξαρτώμενο τέκνο, και 39.000 ευρώ για μονογονεϊκή οικογένεια, με την προβλεπόμενη περαιτέρω προσαύξηση. Εφαρμόζονται επίσης τα λοιπά κριτήρια του μέτρου.
Τραπεζικές πληρωμές, Ψηφιακό Τέλος και δωρεάν παραχώρηση
Η έναρξη της νέας γενικής υποχρέωσης καταβολής μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού έχει μετατεθεί για την 1η Ιουλίου 2027.
Η τραπεζική πληρωμή παραμένει ιδιαίτερα χρήσιμη, καθώς διευκολύνει την απόδειξη της εξόφλησης και τη συμφωνία των φορολογικών στοιχείων.
Στις συνήθεις μισθώσεις κατοικίας δεν επιβάλλεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής. Η εξαίρεση καλύπτει και αποθήκη ή θέση στάθμευσης που αποτελούν ενιαία μίσθωση με την κατοικία, σύμφωνα με τις εφαρμοστέες διευκρινίσεις.
Διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση έχει η δωρεάν παραχώρηση, η οποία δεν αποτελεί κοινή μίσθωση με μηδενικό ενοίκιο.
Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπει απαλλαγή από το τεκμαρτό εισόδημα για δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. σε ανιόντες ή κατιόντες που τη χρησιμοποιούν ως κύρια κατοικία, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Η περίπτωση αυτή διαφέρει από την απλή φιλοξενία προσώπου στην ίδια κατοικία.
Ο ρόλος λογιστή και δικηγόρου στη μίσθωση
Η σωστή διαχείριση μιας μίσθωσης δεν περιορίζεται στην ηλεκτρονική υποβολή του μισθωτηρίου.
Ο λογιστής αναλαμβάνει τη φορολογική παρακολούθηση, την καταχώριση και τις δηλωτέες μεταβολές στην ΑΑΔΕ, την αναγραφή εισοδημάτων στο Ε2, τον έλεγχο των δικαιούχων μισθωμάτων και την εφαρμογή των προϋποθέσεων για ανείσπρακτα, απαλλαγές και στεγαστικές ενισχύσεις.
Ο δικηγόρος εξετάζει τη νομιμότητα των όρων, την προστατευόμενη διάρκεια, την πρόωρη λύση, τις καταγγελίες, τις αξιώσεις αποζημίωσης και τις διαδικασίες είσπραξης οφειλών ή απόδοσης του ακινήτου.
Η νομική συνδρομή είναι χρήσιμη ήδη από τη σύνταξη του συμφωνητικού, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν ειδικοί όροι ή σύνθετες περιστάσεις. Σε τεχνικά ζητήματα καταλληλότητας και σοβαρών ελαττωμάτων μπορεί να απαιτείται και η συμβολή μηχανικού.
Η συνεργασία αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία όταν μια νομική ενέργεια επηρεάζει άμεσα τη φορολογική αντιμετώπιση.
Η παράδοση του ακινήτου και το κλείσιμο των εκκρεμοτήτων
Η ολοκλήρωση της μίσθωσης χρειάζεται σαφή προσδιορισμό της πραγματικής ημερομηνίας απόδοσης.
Ένα έγγραφο παράδοσης μπορεί να περιλαμβάνει τα κλειδιά, τις ενδείξεις των μετρητών, την κατάσταση της κατοικίας και τις τυχόν εκκρεμείς υποχρεώσεις.
Ακολουθεί η εκκαθάριση της εγγυοδοσίας, των μισθωμάτων, των λογαριασμών και η απαιτούμενη δήλωση λύσης στην ΑΑΔΕ.
Με αυτόν τον τρόπο ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδείξει πότε ανέκτησε την κατοχή και ο ενοικιαστής πότε έπαυσε να χρησιμοποιεί το ακίνητο.
Η μεγαλύτερη ασφάλεια σε μια μίσθωση δεν προκύπτει από την ύπαρξη πολλών όρων στο συμφωνητικό, αλλά από τη σαφή διατύπωσή τους, τη γνώση των νόμιμων υποχρεώσεων και την έγκαιρη αντιμετώπιση των προβλημάτων.
Αρκετές διαφορές μπορούν να αποφευχθούν όταν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής γνωρίζουν εξαρχής τι έχουν συμφωνήσει, τι προβλέπει ο νόμος και πώς πρέπει να ενεργήσουν κατά τη διάρκεια και τη λήξη της σχέσης.
Πηγές – Τεκμηρίωση
- Αστικός Κώδικας, άρθρα 574–618, όπως ισχύουν.
- Ν. 1703/1987 και ν. 2235/1994, για τις προστατευόμενες μισθώσεις κατοικίας, τη διάρκεια και την αναπροσαρμογή.
- Ν. 5303/2026, άρθρα 6, 7 και 37, για την οικογενειακή στέγη και τις διαταγές απόδοσης μισθίου.
- Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, άρθρα 637–645 και 1009, όπως ισχύουν.
- Ν. 4172/2013, Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, άρθρα 31, 39, 40 και 72.
- Ν. 5246/2025, άρθρα 8 και 9, για τη φορολογία εισοδημάτων από ακίνητα και τη φοροαπαλλαγή των 36 μηνών.
- ΑΑΔΕ, Α.1062/2026, για τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία.
- ΑΑΔΕ, ΠΟΛ.1162/2018 και Α.1068/2025, για τις ηλεκτρονικές δηλώσεις μισθώσεων.
- Ν. 5177/2025 και ΑΑΔΕ Ε.2094/2025, για το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.
- Ν. 5217/2025, άρθρο 70, και ν. 5313/2026, άρθρο 3, για την επιστροφή ενοικίου.
- ΑΑΔΕ, Ο.3029/2026, για την κοινοποίηση των νέων στεγαστικών και φορολογικών ρυθμίσεων.
- Ν. 5222/2025, ν. 5264/2025 και ΑΑΔΕ Α.1187/2026, για την τραπεζική καταβολή μισθωμάτων.
- Ν. 4122/2013 και ν. 4342/2015, για τις υποχρεώσεις ενεργειακής απόδοσης κτιρίων.