ανάγνωση σε: 14 λεπτά
Μεμονωμένη πώληση, τρεις συναλλαγές στη διετία, εξαιρέσεις και προσδιορισμός του φορολογητέου κέρδους
Η ΣτΕ 481/2026 αφορά φυσικό πρόσωπο που απέκτησε το 2008 αγροτεμάχιο στην Πάρο έναντι περίπου 197.500 ευρώ και το μεταβίβασε λίγες εβδομάδες αργότερα έναντι 1,6 εκατ. ευρώ. Το κέρδος, περίπου 1,38 εκατ. ευρώ, αντιμετωπίστηκε φορολογικά ως εισόδημα από εμπορική δραστηριότητα.
Η απόφαση είναι ιδιαίτερα χρήσιμη, αρκεί να διαβαστεί με τη σωστή χρονική βάση. Η επίδικη συναλλαγή πραγματοποιήθηκε το 2008 και κρίθηκε με το φορολογικό καθεστώς που ίσχυε τότε. Δεν δημιουργεί σημερινό κανόνα σύμφωνα με τον οποίο κάθε αγορά και μεταπώληση ακινήτου μέσα σε δύο χρόνια αποτελεί επιχειρηματική δραστηριότητα.
Το ισχύον πλαίσιο είναι διαφορετικό και απαιτεί συγκεκριμένη σειρά φορολογικού ελέγχου.
Φορολογικός χαρακτηρισμός της συναλλαγής του 2008
Στο παλαιό καθεστώς μπορούσε να χαρακτηριστεί ως εμπορική ακόμη και μεμονωμένη πράξη όταν από τα πραγματικά περιστατικά προέκυπτε σκοπός επίτευξης κέρδους.
Για εδαφικές εκτάσεις μεγάλης αξίας εκτός σχεδίου προβλεπόταν επιπλέον ειδικός κανόνας όταν η έκταση είχε αποκτηθεί με επαχθή αιτία και πωλούνταν μέσα σε δύο χρόνια.
Στην υπόθεση της ΣτΕ συνέτρεχαν αγορά με τίμημα, εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο, πολύ μικρός χρόνος διακράτησης και εξαιρετικά μεγάλη διαφορά μεταξύ αξίας αγοράς και αξίας πώλησης.
Ο φορολογούμενος υποστήριξε ότι η εμφανιζόμενη αγοραπωλησία δεν αντανακλούσε την πραγματική οικονομική κατάσταση και ότι είχε χρησιμοποιηθεί ως παρένθετο πρόσωπο στο πλαίσιο χρηματοδοτικής διευκόλυνσης συγγενικού προσώπου.
Το ουσιώδες στοιχείο είναι ότι μία διαφορετική οικονομική πραγματικότητα δεν αρκεί να προβάλλεται. Πρέπει να αποδεικνύεται με στοιχεία ικανά να ανατρέψουν όσα προκύπτουν από τα συμβόλαια και τις λοιπές συναλλαγές.
Μεμονωμένη πώληση ακινήτου από το 2019 και μετά
Στο ισχύον φορολογικό καθεστώς η μεμονωμένη μεταβίβαση ακινήτου αντιμετωπίζεται διαφορετικά.
Από το φορολογικό έτος 2019 και μετά, μία μεμονωμένη μεταβίβαση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο με σκοπό την επίτευξη κέρδους δεν υπάγεται από μόνη της στον ειδικό κανόνα των επιχειρηματικών συναλλαγών.
Άρα η αγορά ενός ακινήτου και η μεταγενέστερη πώλησή του σε μεγαλύτερη τιμή δεν αρκούν αυτοτελώς για να προκύψει επιχειρηματικό εισόδημα.
Ούτε η σύντομη περίοδος διακράτησης αποτελεί από μόνη της επαρκές κριτήριο.
Χρειάζεται όμως προσοχή: ο κανόνας αφορά πραγματικά μεμονωμένη ιδιωτική μεταβίβαση. Αν η πώληση αποτελεί μέρος συστηματικής δραστηριότητας ή συνέχεια ήδη υφιστάμενης επιχειρηματικής δραστηριότητας, η φορολογική αντιμετώπιση αλλάζει.
Παράλληλα, η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας στις ιδιωτικές μεταβιβάσεις ακινήτων παραμένει σε αναστολή έως και την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Η αναστολή της υπεραξίας και ο χαρακτηρισμός μιας πράξης ως επιχειρηματικής είναι δύο διαφορετικά φορολογικά ζητήματα και δεν πρέπει να συγχέονται.
Τρεις ομοειδείς συναλλαγές μέσα σε δύο χρόνια
Για τα ακίνητα, συστηματική διενέργεια πράξεων θεωρείται η πραγματοποίηση τριών ομοειδών συναλλαγών μέσα σε δύο χρόνια.
Κρίσιμο είναι το πλήθος των συναλλαγών και όχι απλώς ο αριθμός των ακινήτων.
Αν περισσότερα ακίνητα πωληθούν στον ίδιο αγοραστή με ένα συμβόλαιο, υπάρχει μία συναλλαγή. Το ίδιο ισχύει όταν περισσότερα ακίνητα μεταβιβάζονται στον ίδιο αγοραστή την ίδια ημέρα με διαφορετικά συμβόλαια.
Αντίθετα, διαφορετικά συμβόλαια προς τον ίδιο αγοραστή σε διαφορετικούς χρόνους αποτελούν διαφορετικές συναλλαγές.
Η διετία αρχίζει από την ημερομηνία της πρώτης πώλησης και, ειδικά στα ακίνητα, του πρώτου οριστικού συμβολαίου. Δεν ξεκινά από την ημερομηνία αγοράς του πρώτου ακινήτου και δεν περιορίζεται στα όρια ενός φορολογικού έτους.
Αυτό απαιτεί κυλιόμενη παρακολούθηση των συναλλαγών και όχι έλεγχο μόνο της εκάστοτε ετήσιας δήλωσης.
Η τρίτη συναλλαγή μπορεί να επηρεάσει προηγούμενο φορολογικό έτος
Η τρίτη πώληση μπορεί να πραγματοποιηθεί σε επόμενη χρήση από την πρώτη ή τη δεύτερη.
Με τη συμπλήρωσή της μπορεί να διαπιστωθεί πλέον η συστηματική διενέργεια πράξεων, ενώ το κέρδος κάθε συναλλαγής εξακολουθεί να αφορά το φορολογικό έτος στο οποίο πραγματοποιήθηκε.
Αν οι δηλώσεις των προηγούμενων ετών έχουν ήδη υποβληθεί, μπορεί να απαιτηθούν τροποποιητικές δηλώσεις.
Πρακτικά, μία σημερινή μεταβίβαση μπορεί να μεταβάλει τη φορολογική αντιμετώπιση προηγούμενης συναλλαγής.
Μετά τη διαπίστωση της συστηματικότητας, για κάθε επόμενη πράξη τεκμαίρεται πλέον ο σκοπός επίτευξης κέρδους και ο φορολογούμενος φέρει το βάρος να αποδείξει το αντίθετο.
Εξαιρέσεις από τον συγκεκριμένο μηχανισμό
Δεν προσμετράται κάθε μεταβίβαση.
Δεν λαμβάνεται υπόψη η πώληση περιουσιακού στοιχείου που αποκτήθηκε λόγω κληρονομίας.
Το ίδιο ισχύει για περιουσιακό στοιχείο που αποκτήθηκε με χαριστική αιτία από συγγενή μέχρι δεύτερου βαθμού.
Εξαιρείται επίσης περιουσιακό στοιχείο το οποίο έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε πλήρων ετών.
Αντίθετα, χαριστική κτήση από συγγενή τρίτου ή μεγαλύτερου βαθμού δεν καλύπτεται από την ίδια εξαίρεση.
Όταν μία συναλλαγή περιλαμβάνει περισσότερα περιουσιακά στοιχεία, οι προϋποθέσεις ελέγχονται χωριστά για καθένα από αυτά.
Η εξαίρεση της πενταετίας επίσης δεν πρέπει να χρησιμοποιείται έξω από το πεδίο της. Αν μία μεταβίβαση αποτελεί συνέχεια πραγματικής επιχειρηματικής δραστηριότητας, απαιτείται διαφορετικός φορολογικός έλεγχος.
Ο σκοπός κέρδους εξετάζεται κατά την απόκτηση
Το ύψος της υπεραξίας δεν αποτελεί από μόνο του απόδειξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Όπου απαιτείται έλεγχος του σκοπού επίτευξης κέρδους, κρίσιμο είναι τι συνέβαινε κατά τον χρόνο απόκτησης ή δημιουργίας του ακινήτου.
Συνεκτιμώνται η σύντομη μεταπώληση, το ύψος του τιμήματος, η συχνότητα των πράξεων, η αγορά μέσω πλειστηριασμού, η κατασκευή και ταχεία διάθεση ακινήτων και γενικότερα η οικονομική συμπεριφορά του φορολογουμένου.
Από την άλλη πλευρά, πραγματική εκμίσθωση, ιδιοκατοίκηση, επαγγελματική ιδιόχρηση ή άλλη μακροχρόνια αξιοποίηση μπορούν να τεκμηριώσουν ότι η αρχική απόκτηση δεν έγινε με σκοπό μεταπώλησης.
Η διοικητική πρακτική έχει ήδη δεχθεί περίπτωση ακινήτου που πωλήθηκε με πολύ σημαντικό κέρδος, επειδή τα πραγματικά δεδομένα υποστήριζαν ότι είχε προηγηθεί ουσιαστική ιδιωτική χρήση και δεν είχε αποδειχθεί αρχικός εμπορικός σκοπός.
Άρα δύο συναλλαγές με παρόμοια υπεραξία μπορεί να έχουν διαφορετικό αποτέλεσμα.
Η διαφορά βρίσκεται στα πραγματικά οικονομικά δεδομένα.
Πώληση που αποτελεί συνέχεια επιχειρηματικής δραστηριότητας
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν μία φαινομενικά ιδιωτική πώληση συνδέεται με ήδη ασκούμενη επιχειρηματική δραστηριότητα.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι φυσικό πρόσωπο που συμμετέχει σε κατασκευαστική εταιρεία, παραχωρεί οικόπεδο με αντιπαροχή, αποκτά διαμερίσματα και στη συνέχεια τα πωλεί.
Σε αυτή την περίπτωση ακόμη και μία μόνο πώληση μπορεί να αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, επειδή η πράξη αντιμετωπίζεται ως προέκταση της δραστηριότητας ανέγερσης και πώλησης ακινήτων.
Ανάλογη αντιμετώπιση μπορεί να υπάρξει όταν ατομική κατασκευαστική επιχείρηση διακόψει τη δραστηριότητά της αλλά παραμένουν απούλητα ακίνητα που είχαν δημιουργηθεί ως εμπορεύσιμα στοιχεία.
Επομένως, το «μία μόνο πώληση» δεν αρκεί ως φορολογικό συμπέρασμα.
Προσδιορισμός του φορολογητέου κέρδους
Αφού προηγηθεί ο σωστός χαρακτηρισμός, εξετάζεται ο προσδιορισμός του κέρδους.
Στον ειδικό μηχανισμό επιχειρηματικών συναλλαγών, βασική αφετηρία είναι η διαφορά μεταξύ αξίας πώλησης και αξίας κτήσης, όπως αυτές προκύπτουν από τα νόμιμα παραστατικά, έγγραφα ή συμβόλαια.
Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής, στην αξία κτήσης περιλαμβάνονται το κόστος κατασκευής και η αναλογούσα αξία του οικοπέδου.
Ιδιαίτερα αυστηρή είναι η περίπτωση στην οποία η αξία κτήσης δεν μπορεί να τεκμηριωθεί:
τότε θεωρείται μηδενική.
Η επαρκής τεκμηρίωση της αξίας κτήσης μπορεί επομένως να επηρεάσει καθοριστικά το φορολογητέο αποτέλεσμα.
Επίσης δεν πρέπει να θεωρείται ότι κάθε έξοδο που σχετίζεται οικονομικά με την πώληση αφαιρείται αυτομάτως από το κέρδος. Πρόσφατη διοικητική απόφαση δεν δέχθηκε μεσιτικές δαπάνες ύψους 800.000 ευρώ ως μείωση του συγκεκριμένου φορολογητέου αποτελέσματος με τον τρόπο που είχε υποστηρίξει ο φορολογούμενος.
Απεικόνιση στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος
Στις περιπτώσεις επιχειρηματικής συναλλαγής στις οποίες δεν υπάρχει υποχρέωση τήρησης βιβλίων και στοιχείων σύμφωνα με τα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα, το σχετικό εισόδημα αναγράφεται στους κωδικούς 427 και 428 του Ε1.
Η διάκριση είναι ουσιώδης.
Ο χαρακτηρισμός ενός ποσού ως εισοδήματος από επιχειρηματική συναλλαγή δεν σημαίνει σε κάθε περίπτωση ότι υφίσταται οργανωμένη ατομική επιχείρηση με λογιστικά βιβλία και προσδιορισμό αποτελέσματος μέσω Ε3.
Αν όμως η πώληση αποτελεί συνέχεια πραγματικής επιχειρηματικής δραστηριότητας, όπως στην περίπτωση κατασκευαστή, ο έλεγχος μεταφέρεται σε διαφορετικό επίπεδο και εξετάζονται συνολικά οι υποχρεώσεις της δραστηριότητας.
Η ασφαλής σειρά φορολογικού ελέγχου
Πριν υπολογιστεί οποιοδήποτε κέρδος πρέπει πρώτα να προσδιοριστεί το φορολογικό καθεστώς που ίσχυε κατά τον χρόνο της συναλλαγής.
Ακολουθούν ο τρόπος απόκτησης του ακινήτου, ο αρχικός οικονομικός σκοπός, η πραγματική χρήση και ο χρόνος διακράτησης.
Στη συνέχεια ελέγχονται όλες οι ομοειδείς μεταβιβάσεις της κρίσιμης διετίας και οι τυχόν εξαιρέσεις.
Μετά εξετάζεται αν υπάρχει σύνδεση με άλλη επιχειρηματική δραστηριότητα.
Μόνο όταν ολοκληρωθεί αυτός ο χαρακτηρισμός προσδιορίζονται η αξία κτήσης, η αξία πώλησης, το φορολογητέο κέρδος και ο σωστός τρόπος δήλωσής του.
Αυτή η σειρά αποτρέπει δύο αντίθετα λάθη:
να θεωρείται κάθε μεγάλη υπεραξία επιχειρηματικό εισόδημα ή κάθε μία μόνο πώληση αναγκαστικά ιδιωτική πράξη.
Συμπέρασμα
Η ΣτΕ 481/2026 δεν αποτελεί σημερινό τεκμήριο ότι η πώληση ακινήτου μέσα σε δύο χρόνια από την αγορά του δημιουργεί επιχειρηματική δραστηριότητα.
Η επίδικη συναλλαγή έγινε το 2008 και κρίθηκε με διαφορετικό νομοθετικό πλαίσιο.
Σήμερα πρέπει να διακρίνονται καθαρά η πραγματικά μεμονωμένη ιδιωτική μεταβίβαση, η συστηματική διενέργεια τριών ομοειδών συναλλαγών στη διετία και η πώληση που αποτελεί συνέχεια ήδη υπάρχουσας επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Ο φορολογικός χαρακτηρισμός προηγείται του υπολογισμού. Πρώτα εξετάζουμε πώς και γιατί αποκτήθηκε το ακίνητο, πώς χρησιμοποιήθηκε, πόσες συναλλαγές έγιναν και αν υπάρχουν εξαιρέσεις. Μόνο μετά προσδιορίζουμε το κέρδος και τον τρόπο δήλωσής του.
Αυτό είναι το σημείο που πρέπει να προηγείται κάθε φορολογικής απάντησης για πώληση ακινήτου.
Πηγές – Νομολογία – Τεκμηρίωση
- myLEX ΑΑΔΕ — Ν. 2238/1994, ιστορικό καθεστώς εισοδήματος από εμπορικές επιχειρήσεις.
- myLEX ΑΑΔΕ — Ν. 4172/2013, κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα και επιχειρηματικές συναλλαγές.
- myLEX ΑΑΔΕ — Ν. 4549/2018, τροποποιήσεις για τις εξαιρέσεις και τη μεμονωμένη μεταβίβαση.
- myLEX ΑΑΔΕ — Ν. 5162/2024, αναστολή εφαρμογής της φορολογίας υπεραξίας ακινήτων έως 31.12.2026.
- ΑΑΔΕ — Ε.2031/26.4.2023, επιχειρηματικές συναλλαγές φυσικών προσώπων, διετία ακινήτων, μεμονωμένη μεταβίβαση, εξαιρέσεις, αξία κτήσης και τροποποιητικές δηλώσεις.
- ΑΑΔΕ — Α.1062/6.3.2026 και Οδηγίες συμπλήρωσης Ε1 φορολογικού έτους 2025, κωδικοί 427 και 428.
- myLEX ΑΑΔΕ — ΣτΕ 481/2026, αγορά και μεταπώληση εκτός σχεδίου αγροτεμαχίου.
- myLEX ΑΑΔΕ — ΣτΕ 2261/2020, κριτήρια διάκρισης επιχειρηματικής αγοραπωλησίας και ιδιωτικής αξιοποίησης ακινήτων.
- myLEX ΑΑΔΕ — ΣτΕ 1280/2022, υψηλότερη τιμή πώλησης και κριτήριο επιχειρηματικού χαρακτήρα.
- ΑΑΔΕ — ΔΕΔ 2403/2021, πραγματική χρήση ακινήτου και σκοπός κατά την απόκτηση.
- ΑΑΔΕ — ΔΕΔ 1079/2023, τρεις ομοειδείς αγοραπωλησίες ακινήτων εντός διετίας.
- ΑΑΔΕ — ΔΕΔ 1270/2026, συστηματική πώληση ακινήτων, αξία κτήσης και μεσιτικές δαπάνες.