ανάγνωση σε: 8 λεπτά
Η διαδικασία στην ΑΑΔΕ, τα δικαιολογητικά και οι φορολογικές υποχρεώσεις που πρέπει να γνωρίζει ο αγοραστής πριν και μετά το συμβόλαιο.
Ένας Έλληνας που ζει μόνιμα στο εξωτερικό ή ένας αλλοδαπός που θέλει να αγοράσει κατοικία στην Ελλάδα χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ. Δεν είναι όμως υποχρεωμένος να μεταφέρει εδώ τη φορολογική του κατοικία ούτε να ορίσει απαραίτητα φορολογικό εκπρόσωπο.
Η τελευταία αυτή δυνατότητα έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία. Ο κάτοικος εξωτερικού μπορεί να αποκτήσει ΑΦΜ χωρίς φορολογικό εκπρόσωπο, εφόσον δηλώσει ότι αποδέχεται τις κοινοποιήσεις της ΑΑΔΕ στα προσωπικά στοιχεία επικοινωνίας που έχει καταχωρίσει.
Η αίτηση γίνεται ηλεκτρονικά, ενώ προβλέπεται και ταυτοποίηση από απόσταση. Πριν ξεκινήσει, ωστόσο, χρειάζεται να έχουν συγκεντρωθεί τα σωστά δικαιολογητικά και να έχει ξεκαθαριστεί ποιος θα αναλάβει τη διαδικασία.
Πώς εκδίδεται ΑΦΜ και κλειδάριθμος
Η αίτηση υποβάλλεται μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής «ΑΦΜ και Κλειδάριθμος» της ΑΑΔΕ.
Ο ενδιαφερόμενος συμπληρώνει τα προσωπικά του στοιχεία, τη χώρα και τη διεύθυνση κατοικίας στο εξωτερικό, τα στοιχεία επικοινωνίας του και τις υπόλοιπες πληροφορίες που απαιτούνται.
Με την ίδια αίτηση ζητά τόσο την απόδοση ΑΦΜ όσο και κλειδαρίθμου για την πρόσβαση στις ψηφιακές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ.
Όταν ενεργεί ο ίδιος, μπορεί να ταυτοποιηθεί μέσω της υπηρεσίας myAADElive, με άμεση ή προγραμματισμένη βιντεοκλήση. Υπάρχει επίσης δυνατότητα ταυτοποίησης με φυσική παρουσία.
Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου, η βεβαίωση απόδοσης ΑΦΜ και τα στοιχεία πρόσβασης αποστέλλονται ηλεκτρονικά.
Πριν υποβληθεί η αίτηση, πρέπει να ελεγχθεί αν υπάρχει ήδη ελληνικός ΑΦΜ από παλαιότερη εργασία, κληρονομιά ή άλλη συναλλαγή. Αν υπάρχει, δεν εκδίδεται δεύτερος. Γίνονται μόνο οι αναγκαίες μεταβολές στα στοιχεία του μητρώου.
Πότε χρειάζεται φορολογικός εκπρόσωπος
Ο φορολογικός κάτοικος εξωτερικού μπορεί να επιλέξει αν θα ορίσει εκπρόσωπο στην Ελλάδα ή αν θα λαμβάνει ο ίδιος τις κοινοποιήσεις της Φορολογικής Διοίκησης.
Εφόσον δεν ορίσει εκπρόσωπο, αποδέχεται ρητά την κοινοποίηση πράξεων, εγγράφων και ειδοποιήσεων στα στοιχεία επικοινωνίας που έχει δηλώσει. Για την αρχική διαδικασία απόδοσης ΑΦΜ χωρίς εκπρόσωπο, αρμόδιο είναι το ΚΕΦΟΔΕ Αττικής.
Η επιλογή εκπροσώπου μπορεί να εξυπηρετεί κάποιον που χρειάζεται σταθερή φορολογική υποστήριξη στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί όμως γενική προϋπόθεση για την αγορά ακινήτου.
Υπάρχει και μία διάκριση που χρειάζεται προσοχή. Άλλο είναι ο φορολογικός εκπρόσωπος και άλλο ο λογιστής ή ο δικηγόρος που εξουσιοδοτείται για συγκεκριμένες ενέργειες. Η εξουσιοδότηση για την απόδοση ΑΦΜ δεν δίνει αυτομάτως δικαίωμα υπογραφής συμβολαίου.
Επιπλέον, ο φορολογικός εκπρόσωπος δεν ευθύνεται για την εκπλήρωση των φορολογικών υποχρεώσεων του κατοίκου εξωτερικού μόνο λόγω αυτής της ιδιότητας.
Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται
Βασικό δικαιολογητικό είναι το ισχύον διαβατήριο ή άλλο αποδεκτό έγγραφο ταυτοποίησης. Απαιτούνται επίσης τα πραγματικά στοιχεία κατοικίας στο εξωτερικό, ενεργή διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και οι υπόλοιπες πληροφορίες που προβλέπονται ανά περίπτωση.
Αν οριστεί φορολογικός εκπρόσωπος, χρειάζονται τα σχετικά έγγραφα ορισμού και αποδοχής. Όταν την αίτηση υποβάλλει τρίτο πρόσωπο, απαιτείται ειδική εξουσιοδότηση.
Προσοχή χρειάζεται στην παραλαβή των προσωπικών κωδικών. Για να τους παραλάβει εξουσιοδοτημένος τρίτος, πρέπει να υπάρχει η σχετική συγκατάθεση στην ειδική εξουσιοδότηση.
Ανάλογα με την περίπτωση μπορεί να ζητηθούν πρόσθετα έγγραφα, όπως στοιχεία οικογενειακής κατάστασης. Για δικαιολογητικά που έχουν εκδοθεί στο εξωτερικό εξετάζεται αν χρειάζονται επίσημη μετάφραση ή νόμιμη επικύρωση.
Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν από το συμβόλαιο
Μετά την απόδοση ΑΦΜ ακολουθεί η προετοιμασία της μεταβίβασης από τον συμβολαιογράφο. Η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται μέσω myPROPERTY στις περιπτώσεις που καλύπτονται από την ψηφιακή διαδικασία.
Ο γενικός συντελεστής φόρου μεταβίβασης είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας. Με την πρόσθετη εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 3,09%, όταν δεν συντρέχει απαλλαγή ή ειδικό καθεστώς.
Η πρώτη αγορά ακινήτου στην Ελλάδα δεν σημαίνει αυτομάτως απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Εξετάζονται οι προϋποθέσεις που αφορούν τον αγοραστή, την περιουσιακή του κατάσταση και τη μόνιμη κατοικία ή την προβλεπόμενη εγκατάστασή του στην Ελλάδα.
Αν το συμβόλαιο πρόκειται να υπογραφεί από άλλο πρόσωπο, πρέπει να έχει προηγουμένως εξασφαλιστεί το κατάλληλο πληρεξούσιο, σε συνεννόηση με τον συμβολαιογράφο.
Τι ισχύει μετά την αγορά για Ε9, ΕΝΦΙΑ και Ε1
Μετά το συμβόλαιο χρειάζεται να ελεγχθεί η εικόνα του ακινήτου στο Ε9.
Στις μεταβιβάσεις που καλύπτονται από την αυτοματοποιημένη διαδικασία myPROPERTY, η δήλωση Ε9 δημιουργείται και υποβάλλεται αυτόματα μετά την ανάρτηση του συμβολαίου, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να επιβεβαιώσει ότι έχουν καταχωριστεί σωστά το ακίνητο, τα τετραγωνικά, το ποσοστό ιδιοκτησίας και τα υπόλοιπα στοιχεία του.
Εάν δεν πραγματοποιηθεί αυτόματη υποβολή, πρέπει να διευθετηθεί η σχετική υποχρέωση σύμφωνα με τη νόμιμη διαδικασία. Η γενική προθεσμία δήλωσης μεταβολών ακίνητης περιουσίας είναι η 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους, με την επιφύλαξη ειδικών περιπτώσεων και των κανόνων παράτασης προθεσμιών.
Η κατοχή ακινήτου στην Ελλάδα συνεπάγεται επίσης υποχρεώσεις ΕΝΦΙΑ, με βάση την περιουσιακή κατάσταση της 1ης Ιανουαρίου κάθε έτους.
Υπάρχει όμως και ένα σημείο που συχνά δημιουργεί σύγχυση. Η αγορά ακινήτου δεν επιβάλλει από μόνη της την υποβολή δήλωσης εισοδήματος Ε1 σε ενήλικο φορολογικό κάτοικο εξωτερικού που δεν αποκτά πραγματικό εισόδημα ελληνικής πηγής.
Αν ο αγοραστής αποκτά τέτοιο εισόδημα, εξετάζονται οι αντίστοιχες φορολογικές υποχρεώσεις και η ενδεχόμενη εφαρμογή των τεκμηρίων απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. Σε περίπτωση εκμίσθωσης του ακινήτου, ελέγχονται επιπλέον οι υποχρεώσεις που συνδέονται με το εισόδημα από ενοίκια.
Για τον κάτοικο εξωτερικού, επομένως, η σωστή προετοιμασία δεν περιορίζεται στην έκδοση ενός ΑΦΜ. Πρέπει να έχουν καταχωριστεί σωστά τα στοιχεία του, να υπάρχουν οι κατάλληλες εξουσιοδοτήσεις και να έχει ελεγχθεί το Ε9 μετά τη μεταβίβαση. Έτσι αποφεύγονται εκκρεμότητες που μπορεί να εμφανιστούν αργότερα, σε μια φορολογική δήλωση ή σε νέα συναλλαγή.
Πηγές – Τεκμηρίωση
ΑΑΔΕ — Οδηγός Διαδικασιών Μητρώου, έκδοση 15.6.2026. Αποφάσεις Α.1185/2023, Α.1069/2024 και Α.1125/2024. Ν.5104/2024 — Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας. Ν.4172/2013 — Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος. Ν.5219/2025 — Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας. ΑΑΔΕ — Επίσημες οδηγίες για φορολογικούς κατοίκους εξωτερικού, φόρο μεταβίβασης ακινήτων, Ε9 και ΕΝΦΙΑ. Αποφάσεις Α.1099/2023 και Α.1201/2026.