ανάγνωση σε: 9 λεπτά
Αγορές που δεν δηλώθηκαν σωστά, ακίνητα που έλειπαν από το Ε9 και διαφορές στα εισοδήματα από μισθώσεις. Τα πραγματικά ευρήματα της ΑΑΔΕ και οι νέες διασταυρώσεις που αφορούν χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Ένα ακίνητο μπορεί να έχει αγοραστεί νόμιμα, να έχει υπογραφεί το συμβόλαιο και να έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης, αλλά η Εφορία να εντοπίσει εκκρεμότητες ακόμη και χρόνια αργότερα. Αρκεί η αγορά να μην έχει δηλωθεί σωστά στο Ε1 ή η μεταβολή της περιουσίας να μην έχει περάσει στο Ε9.
Αυτό ακριβώς συνέβη σε εκατοντάδες περιπτώσεις που εντόπισε η ΑΑΔΕ μέσα από τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις της.
Για το 2026 έχουν προγραμματιστεί 2.500 ειδικοί έλεγχοι σε μεταβιβάσεις ακινήτων, κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές. Τα αποτελέσματα της προηγούμενης χρονιάς δείχνουν ότι η συγκεκριμένη ελεγκτική δραστηριότητα αποδίδει ήδη σημαντικά ποσά.
Το 2025 πραγματοποιήθηκαν 2.466 έλεγχοι φορολογίας κεφαλαίου, έναντι 2.597 το 2024. Παρότι οι έλεγχοι ήταν λιγότεροι, οι φόροι και τα λοιπά ποσά που βεβαιώθηκαν αυξήθηκαν από 20,4 σε 26,5 εκατ. ευρώ, σχεδόν κατά 30%.
Πρόκειται για βεβαιώσεις και όχι απαραίτητα για ποσά που έχουν εισπραχθεί.
Το ενδιαφέρον, ωστόσο, δεν περιορίζεται στους προγραμματισμένους ελέγχους. Η ΑΑΔΕ έχει ήδη στη διάθεσή της στοιχεία από διαφορετικές φορολογικές δηλώσεις και συναλλαγές, τα οποία μπορεί να αντιπαραβάλλει για να εντοπίζει παραλείψεις.
Αγόρασαν ακίνητο, αλλά η αγορά έλειπε από το Ε1
Μία από τις πιο χαρακτηριστικές διασταυρώσεις αφορά 873 φορολογουμένους που είχαν αγοράσει ακίνητο το 2019, χωρίς να εμφανίσουν την αντίστοιχη δαπάνη στο Ε1.
Η αγορά είχε δηλωθεί για τον φόρο μεταβίβασης. Η σχετική δαπάνη, όμως, δεν είχε αποτυπωθεί στη φορολογία εισοδήματος.
Μετά την επικοινωνία της ΑΑΔΕ, 565 φορολογούμενοι υπέβαλαν δηλώσεις, εμφανίζοντας συνολικές δαπάνες απόκτησης 87 εκατ. ευρώ. Η διαδικασία οδήγησε σε βεβαίωση φόρου 577.000 ευρώ.
Το εύρημα ενδιαφέρει κάθε αγοραστή ακινήτου. Η ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής διαδικασίας δεν σημαίνει ότι έχουν τακτοποιηθεί όλες οι φορολογικές υποχρεώσεις.
Η δαπάνη αγοράς πρέπει να εξετάζεται και στο πλαίσιο των τεκμηρίων, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις και δυνατότητες κάλυψης.
Για παράδειγμα, σε αγορά κατοικίας με στεγαστικό δάνειο και ίδια χρήματα, χρειάζεται να υπάρχουν τα κατάλληλα στοιχεία για την εκταμίευση του δανείου, την καταβολή του τιμήματος και τη νόμιμη κάλυψη της δαπάνης.
Η φορολογική αντιμετώπιση της αγοράς δεν τελειώνει με την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης.
Τα ακίνητα που δεν εμφανίστηκαν στο Ε9
Μια δεύτερη διασταύρωση έφερε στο προσκήνιο 555 φυσικά και νομικά πρόσωπα που είχαν αποκτήσει ακίνητα το 2021, χωρίς να υποβάλουν την αντίστοιχη δήλωση Ε9.
Μετά τις ενέργειες της ΑΑΔΕ, 112 πρόσωπα υπέβαλαν δηλώσεις και καταχωρίστηκαν 573 εμπράγματα δικαιώματα, συνολικής αξίας 13,2 εκατ. ευρώ. Από τη συγκεκριμένη διαδικασία βεβαιώθηκε ΕΝΦΙΑ 40.500 ευρώ για το 2022.
Οι υπόλοιπες υποθέσεις διαβιβάστηκαν για περαιτέρω αξιολόγηση.
Οι παραλείψεις στο Ε9 δεν αφορούν μόνο ακίνητα που απουσιάζουν εντελώς από τη δήλωση. Λάθη στα τετραγωνικά, στο ποσοστό συνιδιοκτησίας ή στο είδος του δικαιώματος μπορούν επίσης να επηρεάσουν τον φόρο.
Χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή στις περιπτώσεις ψιλής κυριότητας και επικαρπίας, καθώς και στις μεταβολές από γονικές παροχές και κληρονομιές. Η ημερομηνία απόκτησης, το δικαίωμα που μεταβιβάστηκε και η σωστή καταχώρισή του πρέπει να συμφωνούν με τους σχετικούς τίτλους.
Οι διαφορές στα ενοίκια που εντόπισαν οι διασταυρώσεις
Η εκμετάλλευση ακινήτων αποτελεί ένα ακόμη σημαντικό πεδίο ελέγχων.
Για τα φορολογικά έτη 2020 έως 2022, η ΑΑΔΕ συνέκρινε τα δηλωμένα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις με στοιχεία που έλαβε από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO.
Εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ με διαφορές εισοδήματος άνω των 500 ευρώ σε τουλάχιστον ένα από τα εξεταζόμενα έτη.
Οι περιπτώσεις αυτές προορίζονται για διερεύνηση και ενέργειες συμμόρφωσης. Η ύπαρξη διαφοράς δεν σημαίνει ότι έχει ήδη διαπιστωθεί οριστικά φορολογική παράβαση.
Παράλληλα, εντοπίστηκαν 1.545 φυσικά πρόσωπα που συνδέονταν με τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, χωρίς να έχουν εκπληρώσει τις προβλεπόμενες υποχρεώσεις έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας ή δήλωσης των κατάλληλων Κωδικών Αριθμών Δραστηριότητας.
Η διάκριση έχει σημασία, επειδή η φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων εξαρτάται από το πλήθος των ακινήτων, την ιδιότητα του εκμεταλλευτή και τις υπηρεσίες που παρέχονται.
Στις μακροχρόνιες μισθώσεις, αντίστοιχα, χρειάζεται να συμφωνούν το δηλωμένο μισθωτήριο, τα στοιχεία του Ε2 και η πραγματική κατάσταση. Ειδική προσοχή απαιτείται στα ανείσπρακτα ενοίκια, για τα οποία η ευνοϊκή φορολογική αντιμετώπιση προϋποθέτει συγκεκριμένα δικαιολογητικά.
Το Ε9 συνδέεται περισσότερο με το Κτηματολόγιο
Μια νεότερη εξέλιξη αφορά την αυτόματη συμπλήρωση του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου στο Ε9.
Με δύο αποφάσεις που δημοσιεύθηκαν τον Οκτώβριο του 2026, η ΑΑΔΕ προβλέπει τη μεταφορά του ΚΑΕΚ από τις αντίστοιχες δηλώσεις του myPROPERTY κατά την αυτόματη δημιουργία Ε9 για μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές.
Η διαδικασία διευκολύνει την ταυτοποίηση του ακινήτου και τη συμφωνία των φορολογικών στοιχείων με την κτηματολογική του εγγραφή.
Ο ΚΑΕΚ και ο ΑΤΑΚ είναι διαφορετικοί κωδικοί. Ο πρώτος αφορά την κτηματολογική ταυτότητα, ενώ ο δεύτερος την εγγραφή του ακινήτου στο Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ.
Η νέα δυνατότητα δεν σημαίνει ότι έχουν ήδη διασταυρωθεί όλες οι παλαιότερες εγγραφές Ε9 με το Κτηματολόγιο. Διευκολύνει, όμως, την ακριβέστερη αποτύπωση των νέων συναλλαγών που καλύπτει η διαδικασία.
Στην ίδια κατεύθυνση εντάσσεται και ο σχεδιασμός του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, με στόχο τη συγκέντρωση πληροφοριών για τα δικαιώματα και τη χρήση της ακίνητης περιουσίας. Η πλήρης εφαρμογή των επιμέρους λειτουργιών του απαιτεί τις αντίστοιχες διοικητικές και τεχνικές διαδικασίες.
Τι αξίζει να ελέγξουν τώρα οι ιδιοκτήτες
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι αρκετές εκκρεμότητες δεν προκύπτουν απαραίτητα από πολύπλοκες συναλλαγές. Μπορεί να αφορούν μια αγορά που δεν δηλώθηκε σωστά, ένα ακίνητο που δεν καταχωρίστηκε στο Ε9 ή μισθώματα που εμφανίζονται διαφορετικά στις σχετικές δηλώσεις.
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να ελέγξει εάν οι τίτλοι των ακινήτων του συμφωνούν με το Ε9, εάν έχουν αποτυπωθεί σωστά οι αγορές και οι γονικές παροχές και εάν η πραγματική εκμετάλλευση κάθε ακινήτου συμφωνεί με τα στοιχεία των μισθώσεων και του Ε2.
Για τον λογιστή, η ουσιαστική εργασία βρίσκεται στη σύνδεση αυτών των πληροφοριών. Ένα συμβόλαιο, μια δήλωση Ε9 και ένα μισθωτήριο αφορούν το ίδιο ακίνητο, αλλά εξυπηρετούν διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις.
Μια ασυμφωνία χρειάζεται έλεγχο της αιτίας της. Μπορεί να οφείλεται σε πραγματική παράλειψη, λανθασμένη καταχώριση ή διαφορά στον χρόνο ενημέρωσης των συστημάτων.
Οι έλεγχοι και οι διασταυρώσεις που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί δείχνουν ότι τέτοιες περιπτώσεις μπορούν να εντοπιστούν αρκετά χρόνια αργότερα.
Η έγκαιρη συμφωνία των στοιχείων, επομένως, έχει άμεση πρακτική αξία. Επιτρέπει να διορθώνονται πραγματικά λάθη και να τεκμηριώνεται σωστά η φορολογική εικόνα της περιουσίας, πριν μια εκκρεμότητα οδηγήσει σε πρόσθετη ελεγκτική διαδικασία.
Πηγές – Τεκμηρίωση
- ΑΑΔΕ, Απολογιστική Έκθεση 2025 και Προγραμματισμός Δραστηριοτήτων 2026.
- ΑΑΔΕ, απόφαση Α.1190/2025 και τροποποιήσεις για το ελεγκτικό πρόγραμμα 2026.
- ΑΑΔΕ, αποφάσεις Α.1201/2026 και Α.1203/2026.
- Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας, ν. 5104/2024.
- Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, ν. 4172/2013.
- Ν. 5073/2023, διατάξεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Ν. 5222/2025, διατάξεις για το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων.