ανάγνωση σε: 32 λεπτά
Οι προϋποθέσεις του ακινήτου, οι νέοι περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, τα τρία ακίνητα, ο ΦΠΑ, τα τέλη, οι υποχρεώσεις της ΑΑΔΕ και οι παράγοντες που καθορίζουν την πραγματική απόδοση.
Η ύπαρξη ενός διαμερίσματος, η τουριστική ζήτηση και η δυνατότητα καταχώρισής του σε μία ψηφιακή πλατφόρμα δεν αρκούν πλέον για να θεωρηθεί δεδομένη η νόμιμη βραχυχρόνια εκμετάλλευσή του.
Ένα ακίνητο μπορεί να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου και να δηλώνει κανονικά τα μισθώματά του, αλλά να παρουσιάζει πρόβλημα τεχνικής καταλληλότητας. Ένα άλλο μπορεί να πληροί όλες τις προδιαγραφές ασφάλειας, αλλά να βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή στο Μητρώο. Αντίστοιχα, η προσθήκη τρίτης αυτοτελούς μονάδας μπορεί να μεταβάλει τη φορολογική αντιμετώπιση ενός φυσικού προσώπου, ακόμη και πριν πραγματοποιηθεί η πρώτη κράτηση.
Αυτές οι διαφορές έχουν ουσιαστικές οικονομικές συνέπειες.
Το καθεστώς που εφαρμόζεται το 2026 συνδυάζει διατάξεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, τη φορολογία εισοδήματος, τον ΦΠΑ, τα ειδικά τέλη, τη λειτουργία του ακινήτου και τους περιορισμούς πρόσβασης στην αγορά.
Η ορθή αντιμετώπιση απαιτεί συγκεκριμένη σειρά εξέτασης. Προηγείται το αν επιτρέπεται η εκμετάλλευση του ακινήτου. Ακολουθεί το ποιος δικαιούται να το διαθέτει, ποιο καθεστώς φορολόγησης εφαρμόζεται και ποιες υποχρεώσεις ενεργοποιούνται. Μόνο στη συνέχεια μπορεί να προσδιοριστεί η πραγματική οικονομική απόδοση.
Πρώτα ελέγχεται το ίδιο το ακίνητο
Το σημαντικότερο βήμα προηγείται της ανάρτησης στην πλατφόρμα.
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να γνωρίζει αν ο χώρος μπορεί νόμιμα να χρησιμοποιηθεί για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα. Η ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας ή δήλωσης Ε9 δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι το ακίνητο πληροί τις πολεοδομικές και τεχνικές προϋποθέσεις.
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 εφαρμόζεται το άρθρο 3 του ν. 5170/2025, με συγκεκριμένες απαιτήσεις για τα ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση. Οι προδιαγραφές αφορούν τόσο τις νέες όσο και τις ήδη εγγεγραμμένες μονάδες.
Πρώτη προϋπόθεση είναι το ακίνητο να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία.
Η διάκριση έχει ιδιαίτερη σημασία για υπόγεια, ημιυπόγεια, αποθήκες, πρώην επαγγελματικούς χώρους και ακίνητα που έχουν προκύψει από διαχωρισμό μεγαλύτερων ιδιοκτησιών.
Η ύπαρξη τακτοποίησης αυθαιρέτου ή μεταβολής χρήσης πρέπει να εξετάζεται σε σχέση με το ακριβές περιεχόμενο της πολεοδομικής πράξης. Η τακτοποίηση ενός χώρου δεν εξασφαλίζει σε κάθε περίπτωση ότι πληροί τις προϋποθέσεις κύριας χρήσης.
Για τον λόγο αυτό η εξέταση της οικοδομικής άδειας, των σχεδίων και της πραγματικής κατάστασης από μηχανικό αποτελεί ουσιαστικό στάδιο πριν από την εκμετάλλευση.
Φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός
Οι νέες προδιαγραφές προβλέπουν φυσικό φωτισμό και αερισμό, τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια, καθώς και κατάλληλο κλιματισμό.
Η εγκύκλιος 19567/25.9.2025 του Υπουργείου Τουρισμού διευκρινίζει ότι τα κουφώματα φυσικού φωτισμού των υπνοδωματίων πρέπει να έχουν επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 10% του καθαρού εμβαδού τους. Για τον φυσικό αερισμό απαιτούνται ανοίγματα τουλάχιστον 5% του αντίστοιχου εμβαδού, με τις ειδικότερες προϋποθέσεις της εγκυκλίου.
Απαιτείται επίσης σύστημα ψύξης και θέρμανσης στα υπνοδωμάτια. Προβλέπεται ειδική εξαίρεση από την υποχρέωση αυτή για ακίνητα σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο 600 μέτρων και άνω.
Οι απαιτήσεις αυτές καθιστούν αναγκαία την ουσιαστική εξέταση της διαρρύθμισης. Ένας χώρος μπορεί να είναι εμπορικά ελκυστικός, αλλά να μην πληροί τις αναγκαίες προδιαγραφές διαμονής.
Ασφάλεια, πιστοποιητικά και υποχρεωτικός εξοπλισμός
Το ακίνητο πρέπει να διαθέτει ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που ενδέχεται να προκληθούν.
Απαιτούνται επίσης υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, η προβλεπόμενη ηλεκτρολογική προστασία με διάταξη διαφορικού ρεύματος, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση διαφυγής.
Στις υποχρεώσεις περιλαμβάνονται πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα ανάγκης.
Η συμμόρφωση προϋποθέτει κατάλληλα έγγραφα και πραγματική λειτουργικότητα του εξοπλισμού. Δεν εξαντλείται στην απλή αγορά των προβλεπόμενων μέσων.
Το Υπουργείο Τουρισμού διαθέτει επίσημο φύλλο ελέγχου, το οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βάση προληπτικής αξιολόγησης πριν από τη διάθεση του ακινήτου.
Οι αρμόδιες υπηρεσίες διενεργούν επιτόπιους ελέγχους, με προβλεπόμενη προηγούμενη ενημέρωση του διαχειριστή τουλάχιστον δέκα ημερών. Για παραβάσεις των προδιαγραφών, μη επίδειξη των απαιτούμενων στοιχείων ή παρεμπόδιση του ελέγχου προβλέπεται αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ, με αυστηρότερες κυρώσεις σε περίπτωση υποτροπής.
Η τεχνική συμμόρφωση επομένως αποτελεί αυτοτελή υποχρέωση, ανεξάρτητη από την ορθή υποβολή φορολογικών δηλώσεων.
Το δικαίωμα εκμετάλλευσης και οι περιορισμοί της περιοχής
Μετά την καταλληλότητα του ακινήτου εξετάζεται το δικαίωμα διάθεσής του.
Ο κύριος και ο επικαρπωτής μπορούν να έχουν διαφορετική θέση από τον ψιλό κύριο, ενώ ο μισθωτής που επιθυμεί να υπεκμισθώνει χρειάζεται σχετικό δικαίωμα από την αρχική μισθωτική σύμβαση.
Η ανάθεση κρατήσεων σε εξωτερική εταιρεία διαχείρισης δεν μεταφέρει αυτομάτως σε αυτήν το δικαίωμα απόκτησης των μισθωμάτων. Άλλο είναι η αμοιβή για υπηρεσίες διαχείρισης και άλλο το εισόδημα από την εκμετάλλευση του ακινήτου.
Στη συνιδιοκτησία πρέπει να προσδιορίζονται τα πραγματικά δικαιώματα και η κατανομή του εισοδήματος. Η καταχώριση ενός προσώπου ως διαχειριστή δεν σημαίνει ότι όλοι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες παύουν να είναι δικαιούχοι.
Εξίσου σημαντικός είναι ο έλεγχος της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού της πολυκατοικίας. Ενδεχόμενοι περιορισμοί από τους τίτλους ή τον κανονισμό πρέπει να αξιολογούνται νομικά, χωρίς να θεωρείται ότι κάθε πολυκατοικία απαγορεύει αυτομάτως τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Οι περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Το 2026 προστέθηκε μία ιδιαίτερα σημαντική παράμετρος για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές.
Η απαγόρευση νέων εγγραφών στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής έχει παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 για τα ακίνητα του πρώτου, δεύτερου και τρίτου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων.
Από την 1η Ιουλίου 2026 έως το τέλος του έτους ισχύει αντίστοιχος περιορισμός στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, με δυνατότητα περαιτέρω παράτασης.
Οι περιορισμοί δεν αποτελούν γενική απαγόρευση κάθε ήδη νόμιμα λειτουργούσας βραχυχρόνιας μίσθωσης στις συγκεκριμένες περιοχές. Αφορούν τις νέες εγγραφές, με την κρίσιμη πρόσθετη ρύθμιση των μεταβιβάσεων.
Ο ν. 5313/2026 προβλέπει ότι ακίνητα στις περιοχές αυτές τα οποία μεταβιβάζονται εν ζωή, με πώληση, δωρεά ή γονική παροχή, διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο ισχύει ο περιορισμός.
Έτσι, η ύπαρξη ενεργού Αριθμού Μητρώου Ακινήτου κατά τον χρόνο της πώλησης δεν εξασφαλίζει στον αγοραστή τη δυνατότητα συνέχισης της δραστηριότητας.
Η κληρονομική διαδοχή χρειάζεται διαφορετική αξιολόγηση, καθώς δεν αποτελεί μεταβίβαση εν ζωή. Ωστόσο, πρέπει να εξετάζονται χωριστά οι υποχρεώσεις του νέου δικαιούχου και η διαδικασία Μητρώου.
Οι κυρώσεις για παράβαση των γεωγραφικών περιορισμών είναι ιδιαίτερα υψηλές. Το πρόστιμο συνδέεται με το 50% του σχετικού εισοδήματος, με ελάχιστο ποσό 20.000 ευρώ. Σε νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους προβλέπεται πρόστιμο με ελάχιστο ποσό 40.000 ευρώ.
Για την αγορά ενός διαμερίσματος με σκοπό τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση, η συγκεκριμένη εξέταση πρέπει να προηγείται της οικονομικής αποτίμησης.
Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζει υψηλή ιστορική απόδοση, αλλά να μην έχει την ίδια δυνατότητα αξιοποίησης μετά την αλλαγή ιδιοκτησίας.
Η διάρκεια και οι υπηρεσίες καθορίζουν τη νομική μορφή της δραστηριότητας
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, βραχυχρόνια μίσθωση, για τους σκοπούς του ειδικού φορολογικού πλαισίου, είναι η μίσθωση ή υπεκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου διάρκειας έως 59 ημερών, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων.
Η διάρκεια εξετάζεται ανά μίσθωση και όχι στο σύνολο των ημερών που εκμεταλλεύεται κάποιος το ακίνητο μέσα στο έτος.
Συνεπώς, μια κατοικία μπορεί να μισθωθεί πολλές φορές για μικρά χρονικά διαστήματα, χωρίς να υπάρχει γενικό ετήσιο όριο 59 ημερών.
Μίσθωση συμφωνημένης διάρκειας 60 ημερών και άνω αντιμετωπίζεται διαφορετικά και υπάγεται στις αντίστοιχες υποχρεώσεις δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
Η πρόωρη αναχώρηση ενός μισθωτή δεν αλλάζει αυτομάτως τον αρχικό χαρακτηρισμό της συμφωνίας. Αντίθετα, νέα πραγματική συμφωνία παράτασης πρέπει να εξετάζεται αυτοτελώς, σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ.
Η χρήση ψηφιακής πλατφόρμας δεν αποτελεί πλέον αποκλειστικό κριτήριο. Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να πραγματοποιείται και μέσω απευθείας κράτησης, ιστοσελίδας ή άλλου μέσου.
Καθοριστικός είναι και ο χαρακτήρας των παρεχόμενων υπηρεσιών.
Η απλή διάθεση επιπλωμένου ακινήτου με κλινοσκεπάσματα διαφέρει από την οργανωμένη παροχή υπηρεσιών φιλοξενίας. Παροχές πέραν των επιτρεπόμενων μπορούν να αλλάξουν τον χαρακτηρισμό της δραστηριότητας και να ενεργοποιήσουν το πλαίσιο λειτουργίας τουριστικού καταλύματος.
Σε αυτή την περίπτωση εξετάζονται η υποχρέωση επιχειρηματικής έναρξης, η κατάλληλη γνωστοποίηση λειτουργίας, οι ειδικές προδιαγραφές του καταλύματος και η ορθή φορολογική αντιμετώπιση.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και όταν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών διατίθεται βραχυχρόνια. Η ειδική νομοθετική πρόβλεψη μπορεί να οδηγεί στον χαρακτηρισμό του συνόλου ως τουριστικού καταλύματος, με αντίστοιχες υποχρεώσεις λειτουργίας.
Ο αριθμός των ακινήτων, επομένως, δεν αποτελεί το μοναδικό στοιχείο που καθορίζει αν υπάρχει επιχειρηματική δραστηριότητα.
Ένα, δύο ή τρία ακίνητα: Πότε απαιτείται έναρξη επιχείρησης
Για φυσικό πρόσωπο που διαθέτει έως δύο ακίνητα με βραχυχρόνιες μισθώσεις έως 59 ημερών, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Στην περίπτωση αυτή υποβάλλονται τα προβλεπόμενα έντυπα φορολογίας εισοδήματος, τηρούνται οι υποχρεώσεις του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής και αποδίδεται το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.
Η συγκεκριμένη εκμετάλλευση δεν υπάγεται σε ΦΠΑ.
Από το τρίτο αυτοτελές ακίνητο, η δραστηριότητα φυσικού προσώπου υπάγεται σε επιχειρηματική φορολογική αντιμετώπιση.
Απαιτείται έναρξη εργασιών, κατάλληλη δήλωση δραστηριότητας, τήρηση των εφαρμοστέων Ελληνικών Λογιστικών Προτύπων, έκδοση των προβλεπόμενων παραστατικών και διαβίβαση δεδομένων στο myDATA.
Εξετάζονται επίσης ο ΦΠΑ, το τέλος παρεπιδημούντων, η ασφαλιστική υπαγωγή στον e-ΕΦΚΑ και η ανάγκη δήλωσης εγκαταστάσεων ή υποκαταστημάτων.
Η ΑΑΔΕ έχει διευκρινίσει ότι το φυσικό πρόσωπο που αποκτά τρίτο αυτοτελή ΑΜΑ οφείλει, κατά τον γενικό κανόνα, να υποβάλει αίτημα έναρξης εργασιών εντός 30 ημερών από τη λήψη του, εφόσον δεν είχε προκύψει προγενέστερη υποχρέωση.
Η υποχρέωση αυτή δεν μετατίθεται απλώς επειδή η πρώτη κράτηση έχει προγραμματιστεί για μεταγενέστερο μήνα.
Αντίστοιχα, όπου απαιτείται δήλωση υποκαταστήματος, η ΑΑΔΕ προβλέπει ειδική προθεσμία 30 ημερών από τη λήψη του σχετικού ΑΜΑ.
Η σημαντική εξαίρεση της καταμέτρησης
Τρεις αριθμοί μητρώου δεν σημαίνουν πάντοτε τρία διαφορετικά ακίνητα.
Εάν ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει δύο δωμάτια χωριστά και επιπλέον προσφέρει τη δυνατότητα κοινής μίσθωσής τους, μπορεί να έχουν εκδοθεί τρεις ΑΜΑ. Στην ειδική αυτή περίπτωση, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, υπολογίζονται δύο ακίνητα για τον προσδιορισμό του σχετικού ορίου.
Αντίθετα, τρεις πραγματικά αυτοτελείς μονάδες αποτελούν διαφορετική περίπτωση, ακόμη και αν η μία δεν έχει αποφέρει ακόμη εισόδημα.
Σε συνιδιοκτησία, η φορολογική θέση εξετάζεται ανά πρόσωπο. Ένας συνιδιοκτήτης μπορεί να υπάγεται σε επιχειρηματικό καθεστώς λόγω της συμμετοχής του σε περισσότερες εκμεταλλεύσεις, ενώ άλλος συνιδιοκτήτης να φορολογείται ως δικαιούχος εισοδήματος από ακίνητη περιουσία.
Για τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες η εκμετάλλευση αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
Σημαντική είναι και η περίπτωση υπεκμίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης που εισπράττει μίσθωμα από τον υπεκμισθωτή δεν ταυτίζεται φορολογικά με εκείνον που πραγματοποιεί τις βραχυχρόνιες μισθώσεις προς τους επισκέπτες.
Η συμβατική σχέση πρέπει να αποτυπώνεται ορθά και η ηλεκτρονική δήλωση της αρχικής μίσθωσης να περιλαμβάνει το σχετικό δικαίωμα υπεκμίσθωσης.
ΚΑΔ, ΦΠΑ και ασφαλιστικές υποχρεώσεις από την έναρξη
Από την 1η Μαρτίου 2026 εφαρμόζονται οι νέοι Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας.
Για τις υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης προβλέπονται ο ΚΑΔ 55.20.01.05 για εκμετάλλευση μέσω ψηφιακών πλατφορμών και ο ΚΑΔ 55.20.01.06 για εκμετάλλευση εκτός αυτών.
Η ορθή επιλογή εξαρτάται από την πραγματική δραστηριότητα. Εάν παρέχονται άλλες υπηρεσίες, απαιτείται πρόσθετος έλεγχος της ταξινόμησης.
Η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας δεν σημαίνει αυτομάτως ότι κάθε εκμεταλλευτής καταβάλλει το ίδιο ποσό ασφαλιστικών εισφορών. Η ασφαλιστική υπαγωγή εξετάζεται με βάση την ιδιότητα του προσώπου, την ύπαρξη παράλληλης απασχόλησης και τις ειδικές διατάξεις του e-ΕΦΚΑ.
Για τα φυσικά πρόσωπα που ασκούν ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα έχει καταργηθεί το τέλος επιτηδεύματος από το φορολογικό έτος 2024. Δεν ισχύει αντίστοιχη γενική κατάργηση για όλες τις εταιρικές μορφές.
Επιπλέον, πρέπει να εξετάζεται κατά περίπτωση η εφαρμογή των διατάξεων για το ελάχιστο τεκμαρτό καθαρό εισόδημα των ατομικών επιχειρήσεων.
Οι παραπάνω επιβαρύνσεις επηρεάζουν ουσιαστικά την οικονομική σύγκριση δύο και τριών ακινήτων.
Η φορολογία εισοδήματος και το πραγματικό βάρος της εκμετάλλευσης
Για τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που αποκτώνται κατά το φορολογικό έτος 2026 ισχύει νέα προοδευτική κλίμακα.
Τα πρώτα 12.000 ευρώ φορολογούνται με 15%, το τμήμα από 12.000 έως 24.000 ευρώ με 25%, το τμήμα από 24.000 έως 36.000 ευρώ με 35% και το υπερβάλλον με 45%.
Η κλίμακα αφορά το συνολικό φορολογητέο εισόδημα από ακίνητη περιουσία του φυσικού προσώπου και όχι χωριστά κάθε ακίνητο.
Στον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος εφαρμόζεται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, η προβλεπόμενη έκπτωση 5%. Δεν εκπίπτει επιπλέον ελεύθερα κάθε πραγματική δαπάνη ανακαίνισης, προμήθεια πλατφόρμας ή λειτουργικό έξοδο, όπως συμβαίνει με τις αναγνωριζόμενες δαπάνες μιας επιχείρησης.
Στην επιχειρηματική δραστηριότητα ο φορολογικός προσδιορισμός πραγματοποιείται με διαφορετικό τρόπο, σύμφωνα με τα έσοδα και τις φορολογικά εκπιπτόμενες δαπάνες, τις αποσβέσεις και τους σχετικούς περιορισμούς.
Για τις εταιρείες προστίθενται οι κανόνες φορολόγησης νομικών προσώπων, ενώ σε ιδιόκτητα εταιρικά ακίνητα πρέπει να εξετάζεται και η ενδεχόμενη εφαρμογή του Ειδικού Φόρου επί των Ακινήτων, μαζί με τις νόμιμες απαλλαγές.
Η διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση εξηγεί γιατί δύο εκμεταλλευτές με όμοια μισθώματα μπορούν να εμφανίζουν διαφορετικό καθαρό αποτέλεσμα.
ΦΠΑ και μειωμένοι συντελεστές
Για τις επιχειρηματικές βραχυχρόνιες μισθώσεις που υπάγονται στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, ο βασικός συντελεστής είναι 13%.
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 εφαρμόζονται, υπό προϋποθέσεις, μειωμένοι κατά 30% συντελεστές ΦΠΑ σε συγκεκριμένα νησιά, σύμφωνα με την εγκύκλιο Ε.2113/2025 της ΑΑΔΕ.
Έτσι, ο συντελεστής 13% μπορεί να διαμορφώνεται σε 9% σε επιλέξιμες υπηρεσίες που πραγματοποιούνται στις προβλεπόμενες περιοχές.
Η μείωση δεν εφαρμόζεται αδιακρίτως σε κάθε νησί. Απαιτείται έλεγχος της συγκεκριμένης περιοχής και των προϋποθέσεων του Κώδικα ΦΠΑ.
Για επιλέξιμες μικρές επιχειρήσεις προβλέπεται επίσης ειδικό καθεστώς απαλλαγής ΦΠΑ με εγχώριο όριο κύκλου εργασιών 10.000 ευρώ και τις λοιπές προϋποθέσεις του νόμου.
Η υπαγωγή σε αυτό το καθεστώς διαφέρει από τη μη υπαγωγή σε ΦΠΑ φυσικού προσώπου που εκμεταλλεύεται έως δύο ακίνητα ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Δεν καταργεί αυτομάτως τις υπόλοιπες δηλωτικές και επιχειρηματικές υποχρεώσεις.
Τέλος ανθεκτικότητας, τέλος παρεπιδημούντων και πραγματικό μίσθωμα
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση αφορά τόσο τις επιχειρηματικές εκμεταλλεύσεις όσο και τα φυσικά πρόσωπα με ένα ή δύο ακίνητα.
Για συνήθη ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχεται σε 8 ευρώ ανά ημερήσια χρήση από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και σε 2 ευρώ από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο.
Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. τα αντίστοιχα ποσά διαμορφώνονται σε 15 και 4 ευρώ.
Το τέλος επιβαρύνει τον διαμένοντα και αποδίδεται με ειδική δήλωση έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έκδοση του σχετικού στοιχείου. Δεν υπάγεται σε ΦΠΑ.
Το τέλος παρεπιδημούντων αφορά τις επιχειρηματικές εκμεταλλεύσεις και υπολογίζεται συνήθως σε 0,5% επί του καθαρού μισθώματος, με δυνατότητα εφαρμογής συντελεστή έως 0,75% κατόπιν απόφασης του αρμόδιου δήμου.
Το τέλος παρεπιδημούντων συμμετέχει στη φορολογητέα βάση του ΦΠΑ, όταν εφαρμόζεται ΦΠΑ. Αποδίδεται με ειδική δήλωση σύμφωνα με την προβλεπόμενη περίοδο. Σε περίπτωση απαλλαγής μικρής επιχείρησης από ΦΠΑ η σχετική δήλωση τέλους μπορεί να ακολουθεί τριμηνιαία περίοδο.
Η διάκριση των ποσών έχει μεγάλη λογιστική σημασία.
Σε επίσημο παράδειγμα της ΑΑΔΕ, επιχείρηση εισπράττει συνολικά 100 ευρώ για μία ημερήσια διαμονή, με ενσωματωμένο τέλος ανθεκτικότητας 8 ευρώ, ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων 0,5%.
Από την τελική τιμή αναλογούν 8 ευρώ στο τέλος ανθεκτικότητας, 10,58 ευρώ στον ΦΠΑ και 0,41 ευρώ στο τέλος παρεπιδημούντων.
Το καθαρό μίσθωμα διαμορφώνεται σε 81,01 ευρώ.
Από αυτό πρέπει στη συνέχεια να εξεταστούν οι προμήθειες πλατφορμών και τα πραγματικά λειτουργικά έξοδα.
Το παράδειγμα αφορά συγκεκριμένο τρόπο διαμόρφωσης τελικής τιμής με ενσωματωμένες επιβαρύνσεις. Δεν σημαίνει ότι κάθε κράτηση των 100 ευρώ εμφανίζει υποχρεωτικά την ίδια κατανομή.
Αποδεικνύει όμως ότι η συνολική είσπραξη, το φορολογικό εισόδημα και το ποσό που τελικά καταβάλλει η πλατφόρμα στον εκμεταλλευτή δεν είναι πάντοτε ταυτόσημα.
Σε επιχειρήσεις που λαμβάνουν κρατήσεις από περισσότερες πλατφόρμες απαιτείται συμφωνία μισθωμάτων, προμηθειών, ακυρώσεων, τραπεζικών πιστώσεων και παραστατικών.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στις προμήθειες αλλοδαπών πλατφορμών, καθώς μπορεί να δημιουργούνται αυτοτελείς υποχρεώσεις ΦΠΑ ανάλογα με την ιδιότητα του λήπτη και τη φορολογική αντιμετώπιση των υπηρεσιών.
Ο λογιστικός έλεγχος πρέπει να στηρίζεται στην πραγματική φύση κάθε συναλλαγής και όχι αποκλειστικά στο ποσό της τραπεζικής κατάθεσης.
Μητρώο ΑΑΔΕ και δηλώσεις: Οι υποχρεώσεις από την πρώτη κράτηση έως το τέλος του έτους
Πριν αρχίσει η βραχυχρόνια εκμετάλλευση, ο κατά νόμο διαχειριστής εγγράφει το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και αποκτά τον προβλεπόμενο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου.
Για ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές η διαδικασία συνδέεται με τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου και το εμπράγματο δικαίωμα. Για υπεκμισθωτές απαιτείται η σχετική δήλωση της αρχικής μίσθωσης με δικαίωμα υπεκμίσθωσης.
Ο ΑΜΑ αναγράφεται στις ψηφιακές πλατφόρμες και στα λοιπά μέσα προβολής.
Η ίδια αυτοτελής μονάδα δεν χρειάζεται διαφορετικό ΑΜΑ για κάθε πλατφόρμα. Αντίθετα, η ανεξάρτητη εκμίσθωση τμημάτων ακινήτου απαιτεί τον κατάλληλο διαχωρισμό των εγγραφών.
Για ορισμένες ειδικές κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή έχουν υπαχθεί σε γνωστοποίηση εφαρμόζονται ιδιαίτερες ρυθμίσεις καταχώρισης και αναγραφής στοιχείων. Ο γενικός κανόνας ΑΜΑ δεν πρέπει να μεταφέρεται αυτούσιος σε κάθε τουριστική εγκατάσταση.
Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή.
Αν υπάρχει ακύρωση με καταβολή ποσού βάσει της συμφωνημένης πολιτικής ακύρωσης, υποβάλλεται η αντίστοιχη δήλωση. Για περιόδους χωρίς δηλωτέα διαμονή ή ακύρωση δεν απαιτείται υποβολή μηδενικής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Σε διαμονή που καλύπτει δύο φορολογικά έτη, το εισόδημα επιμερίζεται σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ.
Η ετήσια διαδικασία ολοκληρώνεται με την οριστικοποίηση του Μητρώου έως την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
Το στάδιο αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για τη συμφωνία των εισοδημάτων και την κατανομή τους στους πραγματικούς δικαιούχους.
Εάν ο διαχειριστής σταματήσει την εκμετάλλευση, πρέπει να ακολουθήσει την προβλεπόμενη διαδικασία διακοπής της σχετικής καταχώρισης, χωρίς να αφήνει αδικαιολόγητα ενεργούς ΑΜΑ.
Αντίστοιχα, σε περίπτωση μεταβολής ιδιοκτησίας, υπεκμίσθωσης ή διαχειριστή απαιτείται εξέταση της συνέχισης ή επανεγγραφής, ιδιαίτερα όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή περιορισμού.
Οι διαφορετικές κατηγορίες προστίμων
Η μη συμμόρφωση δεν αντιμετωπίζεται με ένα ενιαίο πρόστιμο.
Για σοβαρές παραβάσεις των υποχρεώσεων εγγραφής και αναγραφής στοιχείων εφαρμόζεται ειδικό διοικητικό πρόστιμο που συνδέεται με τα ακαθάριστα έσοδα, με ελάχιστο ποσό 5.000 ευρώ.
Η μη υποβολή ή η ανακριβής υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο διπλάσιο του σχετικού μισθώματος.
Για εκπρόθεσμη δήλωση προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ, με την ειδική εξαίρεση του άρθρου 111 όταν το αντίστοιχο εισόδημα έχει ήδη περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.
Αυτοτελείς είναι οι κυρώσεις για τις τεχνικές προδιαγραφές του ν. 5170/2025 και οι πολύ υψηλότερες κυρώσεις παραβίασης των γεωγραφικών περιορισμών.
Επιπλέον μπορεί να προκύπτουν φορολογικές κυρώσεις για παραβάσεις ΦΠΑ, ειδικών τελών, παραστατικών ή δηλωτικών υποχρεώσεων.
Η ύπαρξη σωστού ΑΜΑ δεν σημαίνει ότι έχουν εκπληρωθεί όλες οι υπόλοιπες υποχρεώσεις.
Η πραγματική απόδοση και η εναλλακτική της μακροχρόνιας μίσθωσης
Η απόφαση για βραχυχρόνια εκμετάλλευση πρέπει να στηρίζεται σε πλήρη οικονομική αξιολόγηση.
Ένα ακίνητο με υψηλή ημερήσια τιμή δεν εξασφαλίζει απαραίτητα υψηλότερο καθαρό εισόδημα.
Η πραγματική απόδοση επηρεάζεται από την πληρότητα, τη διάρκεια των περιόδων χαμηλής ζήτησης, τις προμήθειες, τους καθαρισμούς, την κατανάλωση ενέργειας, τη συντήρηση, τις αντικαταστάσεις εξοπλισμού, την ασφάλιση, τις φορολογικές επιβαρύνσεις και τον χρόνο διαχείρισης.
Ενδεικτικά, κατοικία που μισθώνεται για 160 ημέρες τον χρόνο με καθαρό συμβατικό μίσθωμα 95 ευρώ ημερησίως εμφανίζει ετήσια μισθώματα 15.200 ευρώ, πριν από τις λειτουργικές δαπάνες και τη φορολογία.
Αν η ίδια κατοικία μπορούσε να εκμισθωθεί μακροχρόνια έναντι 900 ευρώ μηνιαίως, τα ετήσια συμβατικά μισθώματα θα ανέρχονταν σε 10.800 ευρώ, με διαφορετική διάρθρωση κόστους και κινδύνων.
Η σύγκριση δεν ολοκληρώνεται στη διαφορά των μικτών μισθωμάτων. Πρέπει να ληφθεί υπόψη το καθαρό ετήσιο αποτέλεσμα, η σταθερότητα των εισπράξεων, η ανάγκη διαρκούς υποστήριξης και το ενδεχόμενο πρόσθετου φορολογικού κόστους από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Από το 2026 ιδιαίτερη σημασία έχει και το κίνητρο φοροαπαλλαγής για τη μεταφορά ορισμένων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
Με τον ν. 5246/2025 επεκτάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 το χρονικό διάστημα σύναψης επιλέξιμων συμβάσεων για την προβλεπόμενη απαλλαγή φόρου εισοδήματος διάρκειας 36 μηνών.
Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα και ακίνητα που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις ως προς το εμβαδόν, το ιστορικό χρήσης και τη διάρκεια της νέας μισθωτικής σχέσης.
Στη βασική περίπτωση αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με τις προβλεπόμενες ειδικές προσαυξήσεις ορίου για εξαρτώμενα τέκνα και με ιδιαίτερες ρυθμίσεις για μισθώσεις συγκεκριμένων κατηγοριών εργαζομένων του Δημοσίου.
Για ακίνητο που προηγουμένως διατίθετο βραχυχρόνια απαιτείται έλεγχος του ιστορικού και των σχετικών δηλώσεων στην ΑΑΔΕ.
Η απαλλαγή δεν χορηγείται αυτομάτως σε κάθε νέα μακροχρόνια μίσθωση. Επηρεάζεται επίσης από τους ειδικούς κανόνες για τη διατήρησή της, την κένωση του ακινήτου και την ενδεχόμενη επιστροφή του στη βραχυχρόνια αγορά.
Η δυνατότητα αυτή μπορεί να αλλάξει ουσιαστικά την οικονομική σύγκριση, ιδίως για ακίνητα με περιορισμένη ετήσια πληρότητα ή αυξημένο λειτουργικό κόστος.
Οι ειδικές περιπτώσεις που απαιτούν διαφορετική αντιμετώπιση
Ορισμένες περιπτώσεις χρειάζονται ειδική προσοχή, επειδή συνδυάζουν περισσότερα νομικά και φορολογικά ζητήματα.
Ακίνητο με περισσότερους συνιδιοκτήτες απαιτεί ορθή κατανομή των μισθωμάτων και προσδιορισμό του πραγματικού δικαιούχου εισοδήματος.
Σε ακίνητο με ψιλή κυριότητα και επικαρπία πρέπει να εξετάζεται ποιος διατηρεί το δικαίωμα εκμετάλλευσης. Σε κληρονομική διαδοχή χρειάζονται επιπλέον έλεγχοι της μεταβολής δικαιωμάτων και της φορολογικής εγγραφής.
Η εκμετάλλευση από αλλοδαπό ιδιοκτήτη ή αλλοδαπή εταιρεία δημιουργεί επιπρόσθετες υποχρεώσεις ελληνικού ΑΦΜ, φορολογικής εκπροσώπησης όπου απαιτείται, δηλώσεων και πιθανής εφαρμογής διεθνών φορολογικών συμβάσεων.
Η υπεκμίσθωση απαιτεί διάκριση της αρχικής μισθωτικής σχέσης από τη μεταγενέστερη βραχυχρόνια εκμετάλλευση. Ανάλογα με τα πραγματικά χαρακτηριστικά των συναλλαγών πρέπει να εξετάζονται και οι ειδικοί κανόνες έμμεσης φορολογίας ή Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής.
Για την εταιρική εκμετάλλευση προστίθενται ο έλεγχος της νομικής μορφής, οι υποχρεώσεις λογιστικής παρακολούθησης, ο τρόπος αναγνώρισης δαπανών, οι αποσβέσεις, η φορολογία νομικών προσώπων και τυχόν ειδικές επιβαρύνσεις της ιδιόκτητης ακίνητης περιουσίας.
Σε οργανωμένη εκμετάλλευση πολλών μονάδων μπορεί να απαιτείται διαφορετική αντιμετώπιση λόγω παροχής πρόσθετων υπηρεσιών ή χαρακτηρισμού του συγκροτήματος ως τουριστικού καταλύματος.
Οι περιπτώσεις αυτές επιβεβαιώνουν ότι η νόμιμη και φορολογικά ορθή λειτουργία δεν προκύπτει από έναν αριθμό ακινήτων ή μία δήλωση στην πλατφόρμα.
Το συμπέρασμα για ιδιοκτήτες, επενδυτές και λογιστές
Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026 λειτουργεί σε ένα πιο σύνθετο κανονιστικό και φορολογικό περιβάλλον.
Οι απαιτήσεις τεχνικής καταλληλότητας, οι γεωγραφικοί περιορισμοί, η διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση φυσικών και νομικών προσώπων, ο ΦΠΑ, τα ειδικά τέλη και η διαρκής διασταύρωση των συναλλαγών καθιστούν αναγκαία την οργανωμένη παρακολούθηση της δραστηριότητας.
Η επένδυση πρέπει να εξετάζεται πριν από την απόκτηση ή τη μεταβολή της χρήσης ενός ακινήτου.
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να γνωρίζει αν διαθέτει το νόμιμο δικαίωμα, αν ο χώρος πληροί τις τεχνικές προδιαγραφές και αν επιτρέπεται η συγκεκριμένη εκμετάλλευση στην περιοχή του.
Ο λογιστής καλείται στη συνέχεια να προσδιορίσει τη σωστή φορολογική κατηγορία, τις υποχρεώσεις έναρξης, τον τρόπο δήλωσης των εισοδημάτων, τις επιβαρύνσεις και το τελικό οικονομικό αποτέλεσμα.
Στις σύνθετες περιπτώσεις απαιτείται συνεργασία με μηχανικό και νομικό, ανάλογα με το αντικείμενο του ελέγχου.
Η ουσιαστική επαγγελματική προσέγγιση συνδέει πλέον τη νομιμότητα με τη φορολογία και τη φορολογία με την οικονομική απόφαση.
Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζει υψηλά προσδοκώμενα μισθώματα και ταυτόχρονα να αποτελεί ακατάλληλη επένδυση, εάν δεν επιτρέπεται η εκμετάλλευσή του, εάν απαιτεί δαπανηρή τεχνική προσαρμογή ή εάν το φορολογικό και λειτουργικό κόστος περιορίζει σημαντικά την καθαρή απόδοση.
Η κρίσιμη απόφαση, συνεπώς, προηγείται της πρώτης κράτησης.
Αφορά τη δυνατότητα νόμιμης αξιοποίησης, την επιλογή του κατάλληλου τρόπου εκμετάλλευσης και την πραγματική οικονομική βιωσιμότητα του ακινήτου.
Πηγές – Τεκμηρίωση
- Άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει, για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων.
- Άρθρο 39Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και ν. 5073/2023.
- ΑΑΔΕ, Ε.2024/2024 και αναλυτικές Συχνές Ερωτήσεις – Απαντήσεις για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων, 23 Σεπτεμβρίου 2025.
- ΑΑΔΕ, ΠΟΛ.1187/2017, Ε.2049/2025 και Α.1149/2026.
- Ν. 5162/2024, ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025 και άρθρο 5 του ν. 5313/2026 για τους περιορισμούς νέων εγγραφών.
- Ν. 5170/2025, άρθρο 3, και εγκύκλιος Υπουργείου Τουρισμού 19567/25.9.2025 για τις προδιαγραφές ακινήτων.
- Υπουργείο Τουρισμού, επίσημο Φύλλο Ελέγχου Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.
- Ν. 5246/2025 για τη φορολογία εισοδημάτων ακινήτων από το 2026, το κίνητρο 36μηνης απαλλαγής και τις μεταβολές στους μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ.
- Κώδικας ΦΠΑ, ν. 5144/2024, ΑΑΔΕ Ε.2113/2025 και Α.1011/2026.
- ΑΑΔΕ, Α.1003/2026 και Α.1004/2026 για τους ΚΑΔ 2025.
- Ν. 4308/2014 για τα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα και Α.1138/2020 για το myDATA, όπως ισχύουν.
- Ν. 5143/2024, άρθρο 30, για το τέλος παρεπιδημούντων.
- Ν. 5177/2025 για το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.
- Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τη συλλογή και ανταλλαγή δεδομένων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής, φορολογικοί οδηγοί και κίνητρα μεταφοράς στη μακροχρόνια μίσθωση.