ανάγνωση σε: 14 λεπτά
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ αποτελεί μόνο ένα μέρος της διαδικασίας. Ακίνητο, δικαίωμα εκμίσθωσης, χρήση, διάρκεια, μίσθωμα, μεταβολές, πληρωμές και λύση πρέπει να αποτυπώνουν την ίδια πραγματική και συμβατική σχέση.
Στα μισθωτήρια, τα σοβαρότερα προβλήματα συνήθως δεν εμφανίζονται κατά την ηλεκτρονική υποβολή.
Εμφανίζονται αργότερα.
Όταν ο μισθωτής χρειαστεί επίδομα. Όταν αλλάξει το μίσθωμα. Όταν ένας συνιδιοκτήτης διαφωνήσει. Όταν η χρήση του ακινήτου αποδειχθεί διαφορετική από εκείνη που δηλώθηκε. Όταν μία επιχείρηση χρειαστεί να τεκμηριώσει τη μίσθωση. Όταν ο μισθωτής αποχωρήσει ή όταν, σε μεταγενέστερο έλεγχο, διαπιστωθεί ότι άλλο συμφωνήθηκε, άλλο δηλώθηκε και άλλο εφαρμόστηκε στην πράξη.
Γι’ αυτό ο ουσιαστικός έλεγχος μιας μίσθωσης πρέπει να προηγείται της ηλεκτρονικής υποβολής.
- Η ηλεκτρονική δήλωση και η μισθωτική συμφωνία δεν είναι το ίδιο πράγμα
Η Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης εξυπηρετεί τη φορολογική καταγραφή της μίσθωσης.
Δεν υποκαθιστά το σύνολο της συμφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή και δεν ρυθμίζει από μόνη της ζητήματα όπως η εγγύηση, οι επισκευές, τα κοινόχρηστα, η υπεκμίσθωση, η πρόωρη αποχώρηση ή άλλοι ειδικοί συμβατικοί όροι.
Για τη φορολογική δήλωση μπορεί να υπάρχει ακόμη και προφορική συμφωνία. Όταν όμως έχει συνταχθεί ιδιωτικό συμφωνητικό, τα βασικά στοιχεία του πρέπει να συμφωνούν με όσα δηλώνονται ηλεκτρονικά.
Ημερομηνία έναρξης, συμβαλλόμενοι, ακίνητο, χρήση, διάρκεια και μίσθωμα δεν πρέπει να εμφανίζονται διαφορετικά στη συμφωνία και στη φορολογική δήλωση.
- Το δικαίωμα εκμίσθωσης πρέπει να ελέγχεται πριν από τη δήλωση
Η περιουσιακή κατάσταση ενός ακινήτου δεν είναι πάντοτε απλή.
Μπορεί να υπάρχει συνιδιοκτησία, επικαρπία, ψιλή κυριότητα, κληρονομική διαδοχή ή δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Επομένως, δεν αρκεί να γνωρίζουμε ποιος εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης.
Πρέπει να προσδιορίζεται ποιος έχει πράγματι το δικαίωμα εκμετάλλευσης του ακινήτου και ποιος αποκτά το αντίστοιχο εισόδημα.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν έχει προηγηθεί πρόσφατη κληρονομιά, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη μεταβολή δικαιώματος.
Ο έλεγχος πρέπει να προηγείται της κατάρτισης της μίσθωσης και όχι να γίνεται όταν η δήλωση έχει ήδη υποβληθεί.
- Η ταυτοποίηση του ακινήτου δεν εξαντλείται στη διεύθυνση
Η σωστή διεύθυνση δεν σημαίνει απαραίτητα ότι έχει δηλωθεί και το σωστό ακίνητο.
Στην ίδια οικοδομή μπορεί να υπάρχουν περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης ή άλλοι βοηθητικοί χώροι. Ένα διαμέρισμα μπορεί επίσης να παραδίδεται μαζί με χώρους που δεν έχουν αποτυπωθεί επαρκώς.
Χρειάζεται έλεγχος του ΑΤΑΚ, της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, της επιφάνειας, του ορόφου και των κύριων και βοηθητικών χώρων που αποτελούν αντικείμενο της μίσθωσης.
Η αντιγραφή ενός παλαιού μισθωτηρίου δεν αποτελεί ασφαλή πρακτική.
Αν υπάρχει λάθος στην περιουσιακή εικόνα του ακινήτου, πρέπει να αντιμετωπιστεί αυτοτελώς. Δεν διορθώνεται με τη μεταφορά του ίδιου λάθους στη νέα μίσθωση.
- Η πραγματική χρήση επηρεάζει τη φορολογική μεταχείριση
Η χρήση του ακινήτου δεν αποτελεί απλή περιγραφική πληροφορία.
Η διάκριση μεταξύ κατοικίας και επαγγελματικής χρήσης μπορεί να μεταβάλει ουσιωδώς τη φορολογική αντιμετώπιση της μίσθωσης.
Στις επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων μπορεί να προκύπτει Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,60% επί του συμφωνημένου μισθώματος, όταν συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις και η μίσθωση δεν υπάγεται σε ΦΠΑ.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις μικτές χρήσεις, στις αυτοτελείς αποθήκες, στις θέσεις στάθμευσης και στις περιπτώσεις όπου μέρος κατοικίας χρησιμοποιείται για επαγγελματικές στεγαστικές ανάγκες.
Δεν αρκεί επομένως ο χαρακτηρισμός που δόθηκε στη σύμβαση. Αυτό που πρέπει να εξετάζεται είναι ποιος χρησιμοποιεί πραγματικά το ακίνητο και για ποιον σκοπό.
- Η διάρκεια της μίσθωσης απαιτεί έλεγχο του εφαρμοζόμενου καθεστώτος
Η ημερομηνία λήξης που αναγράφεται στο συμφωνητικό ή στην ηλεκτρονική δήλωση δεν αρκεί από μόνη της για να προσδιορίσει πότε λήγει μία μίσθωση.
Στις μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κατοικία προβλέπεται, κατά κανόνα, ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και όταν έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος ή αόριστη διάρκεια. Η ενδεχόμενη σύντμηση της τριετίας δεν πρέπει να συγχέεται με μία απλή αρχική συμφωνία μικρότερης διάρκειας, καθώς υπόκειται σε ειδικές προϋποθέσεις.
Στις επαγγελματικές μισθώσεις απαιτείται μεγαλύτερη προσοχή, επειδή δεν διέπονται όλες από το ίδιο χρονικό καθεστώς.
Για τις μισθώσεις που εμπίπτουν στο ειδικό καθεστώς των επαγγελματικών μισθώσεων και έχουν συναφθεί υπό το νεότερο νομοθετικό πλαίσιο, προβλέπεται ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.
Δεν είναι όμως ασφαλές να εφαρμόζεται ο κανόνας αυτός μηχανικά σε κάθε ενεργή επαγγελματική μίσθωση.
Παλαιότερες μισθώσεις μπορεί να εξακολουθούν να συνδέονται με το προγενέστερο προστατευτικό καθεστώς και τις μεταβατικές ρυθμίσεις που το συνοδεύουν. Όταν υπάρχει παλαιά μίσθωση, παράταση, ανανέωση ή μακρόχρονο συμβατικό ιστορικό, πρέπει να ελέγχεται ολόκληρη η εξέλιξη της σχέσης πριν εξαχθεί συμπέρασμα για τη διάρκειά της, τη λήξη της ή τη δυνατότητα καταγγελίας.
Παράλληλα, δεν χαρακτηρίζεται αυτομάτως κάθε μίσθωση ακινήτου που συνδέεται με επιχειρηματική δραστηριότητα ως επαγγελματική μίσθωση υπαγόμενη στο συγκεκριμένο ειδικό καθεστώς. Η φύση της χρήσης, ο σκοπός για τον οποίο παραχωρείται το ακίνητο και τα πραγματικά χαρακτηριστικά της σχέσης πρέπει να εξετάζονται προηγουμένως.
Στις επαγγελματικές μισθώσεις, επομένως, ο ασφαλής έλεγχος ξεκινά από το ερώτημα ποιο καθεστώς διέπει τη συγκεκριμένη σύμβαση και μόνο στη συνέχεια εξετάζονται η διάρκεια και οι όροι λήξης της.
- Η ηλεκτρονική υποβολή ακολουθείται από στάδιο αποδοχής
Μετά την υποβολή της δήλωσης, οι μισθωτές και οι λοιποί συνιδιοκτήτες ενημερώνονται ψηφιακά και διαθέτουν προθεσμία 30 ημερών για να την αποδεχθούν ή να την απορρίψουν.
Αν δεν πραγματοποιηθεί καμία ενέργεια μέσα στην προθεσμία, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή.
Η διαδικασία αυτή δημιουργεί ένα δεύτερο ουσιαστικό στάδιο ελέγχου.
Ο μισθωτής και οι συνιδιοκτήτες πρέπει να επιβεβαιώνουν ότι έχουν δηλωθεί σωστά το ακίνητο, το μίσθωμα, η διάρκεια, η χρήση και οι συμβαλλόμενοι.
Η σιωπηρή αποδοχή δεν πρέπει να υποκαθιστά τον πραγματικό έλεγχο του περιεχομένου της δήλωσης.
- Η παράταση της μίσθωσης και η μεταβολή του μισθώματος είναι διαφορετικές περιπτώσεις
Η απλή συνέχιση μιας μίσθωσης και η αλλαγή του οικονομικού της όρου δεν αποτελούν το ίδιο γεγονός.
Η απλή παράταση μιας μίσθωσης δεν απαιτεί σε κάθε περίπτωση νέα ηλεκτρονική δήλωση, καθώς η μίσθωση μπορεί να εξακολουθεί να εμφανίζεται ενεργή μέχρι να δηλωθεί η λύση της.
Αντίθετα, όταν μεταβάλλεται το συμφωνημένο μίσθωμα, η μεταβολή πρέπει να αποτυπώνεται με τον προβλεπόμενο τρόπο.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν το ιδιωτικό συμφωνητικό προβλέπει αναπροσαρμογή. Όταν το νέο ποσό αρχίσει πράγματι να εφαρμόζεται, δεν πρέπει η φορολογική εικόνα να παραμένει στο προηγούμενο μίσθωμα.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι η συνέπεια μεταξύ της πραγματικής συμφωνίας, των καταβολών και της ηλεκτρονικής δήλωσης.
- Η τροποποιητική δήλωση δεν καλύπτει κάθε μεταβολή
Δεν μπορούν όλες οι αλλαγές να αντιμετωπιστούν μέσω τροποποιητικής δήλωσης.
Η εφαρμογή επιτρέπει μέσω της τροποποιητικής τη μεταβολή συγκεκριμένων στοιχείων, όπως η διάρκεια και το μίσθωμα, καθώς και άλλων πεδίων που προβλέπονται στη διαδικασία.
Όταν όμως η αλλαγή αφορά βασικά στοιχεία, όπως τον εκμισθωτή, τον μισθωτή ή το ίδιο το ακίνητο, πρέπει να εξετάζεται η υποβολή νέας δήλωσης και όχι η απλή τροποποίηση της προηγούμενης.
Η αρχική ή τροποποιητική δήλωση πρέπει να υποβάλλεται μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία από την έναρξη της μίσθωσης ή από τη μεταβολή της.
Η σωστή σειρά είναι μία: πρώτα προσδιορίζεται τι ακριβώς άλλαξε και μετά επιλέγεται η κατάλληλη διαδικασία.
- Μίσθωμα, εγγύηση και λοιπές επιβαρύνσεις πρέπει να διακρίνονται σαφώς
Το μηνιαίο μίσθωμα πρέπει να προκύπτει με σαφήνεια από τη συμφωνία.
Η εγγύηση δεν είναι μίσθωμα. Τα κοινόχρηστα δεν είναι μίσθωμα. Οι λογαριασμοί ή άλλες δαπάνες που αναλαμβάνει ο μισθωτής επίσης δεν πρέπει να συγχέονται με το συμφωνημένο ενοίκιο.
Όταν διαφορετικές οικονομικές υποχρεώσεις ενσωματώνονται σε ένα ασαφές συνολικό ποσό, μπορεί αργότερα να δημιουργηθούν προβλήματα ως προς τις καταβολές, την επιστροφή της εγγύησης ή την πραγματική οικονομική συμφωνία των μερών.
Η καθαρή διάκριση των ποσών προστατεύει και τον εκμισθωτή και τον μισθωτή.
- Ο τρόπος καταβολής του μισθώματος έχει αυτοτελή φορολογική σημασία
Ο τρόπος πληρωμής δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μία απλή πρακτική λεπτομέρεια.
Όταν το μίσθωμα συνδέεται με επιχειρηματική δαπάνη, πρέπει να εξετάζονται αυτοτελώς οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για τη φορολογική αναγνώρισή της.
Παράλληλα, από την 1η Ιουλίου 2027 ενεργοποιείται το ειδικό καθεστώς υποχρεωτικής καταβολής των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού, με συνέπειες που συνδέονται τόσο με τη φορολογική αντιμετώπιση του εκμισθωτή όσο και, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, με κρατικές ενισχύσεις ή επιδόματα του μισθωτή.
Πρόκειται για δύο διαφορετικά επίπεδα υποχρεώσεων και δεν πρέπει να συγχέονται.
Ανεξάρτητα πάντως από την υποχρεωτικότητα, η τραπεζική πληρωμή παρέχει σαφέστερη τεκμηρίωση ως προς το ποσό, τον χρόνο και την αιτία κάθε καταβολής.
- Η υπεκμίσθωση και η μεταβολή της χρήσης απαιτούν νέο έλεγχο
Η υπεκμίσθωση ή η παραχώρηση του χώρου σε τρίτο δεν αποτελεί απλή εσωτερική επιλογή του μισθωτή.
Πρέπει να εξετάζεται το περιεχόμενο της αρχικής συμφωνίας, αν επιτρέπεται η συγκεκριμένη παραχώρηση και ποιες νέες συμβατικές και φορολογικές υποχρεώσεις δημιουργούνται.
Το ίδιο ισχύει όταν αλλάζει η πραγματική χρήση του ακινήτου.
Μία μίσθωση που ξεκίνησε με συγκεκριμένο σκοπό δεν μπορεί να θεωρείται αυτομάτως ότι διατηρεί την ίδια φορολογική και συμβατική αντιμετώπιση όταν στην πράξη το ακίνητο αρχίζει να χρησιμοποιείται διαφορετικά.
Η ορθότητα της αρχικής δήλωσης δεν σημαίνει ότι η εικόνα παραμένει ορθή σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
- Η λύση της μίσθωσης πρέπει να αποτυπώνεται και ηλεκτρονικά
Η αποχώρηση του μισθωτή και η παράδοση των κλειδιών δεν ολοκληρώνουν από μόνες τους τη φορολογική διαδικασία.
Απαιτείται και η δήλωση της λύσης της μίσθωσης μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία.
Αν δεν πραγματοποιηθεί η σχετική ενέργεια, η μίσθωση μπορεί να εξακολουθεί να εμφανίζεται ενεργή, παρότι στην πράξη έχει ολοκληρωθεί.
Η ημερομηνία λύσης πρέπει να ανταποκρίνεται στην πραγματική εξέλιξη της σχέσης και να μην επιλέγεται κατά προσέγγιση.
Όταν υπάρχουν ανεξόφλητα μισθώματα, ζημιές, διαφωνία για την εγγύηση ή άλλη οικονομική εκκρεμότητα, η τεκμηρίωση της παράδοσης του ακινήτου αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Ο ολοκληρωμένος έλεγχος της μίσθωσης
Ένα σωστό μισθωτήριο δεν κρίνεται από το αν συμπληρώθηκαν όλα τα υποχρεωτικά πεδία μιας ηλεκτρονικής εφαρμογής.
Πρέπει να είναι ξεκάθαρο ποιος έχει το δικαίωμα εκμίσθωσης, ποιο ακριβώς ακίνητο παραδίδεται, ποιος είναι ο πραγματικός μισθωτής, ποια είναι η χρήση, ποιο είναι το συμφωνημένο μίσθωμα, ποιες άλλες οικονομικές υποχρεώσεις υπάρχουν και ποιο καθεστώς διέπει τη διάρκεια της σχέσης.
Το ίδιο σημαντικό είναι να υπάρχει συνέπεια σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Μία μεταβολή στο μίσθωμα, στη χρήση, στα πρόσωπα ή στον τρόπο αξιοποίησης του ακινήτου μπορεί να απαιτεί νέα αξιολόγηση και αντίστοιχη φορολογική ενέργεια.
Και όταν η σχέση ολοκληρωθεί, η πραγματική λύση πρέπει να συμφωνεί με την ηλεκτρονική της αποτύπωση.
Το ουσιαστικό ζητούμενο δεν είναι να υπάρχει απλώς μία δήλωση στην ΑΑΔΕ.
Είναι να συμφωνούν μεταξύ τους η πραγματική συμφωνία των μερών, η φορολογική εικόνα και η πραγματική χρήση του ακινήτου.
Γιατί στα μισθωτήρια το ακριβό λάθος συνήθως δεν είναι εκείνο που δεν γνωρίζαμε.
Είναι εκείνο που εντοπίσαμε, θεωρήσαμε δευτερεύον και αφήσαμε για αργότερα.