ανάγνωση σε: 16 λεπτά
Η υποχρεωτική καταβολή συγκεκριμένων μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού μετατέθηκε για την 1η Ιουλίου 2027.
Η νέα ημερομηνία αντικαθιστά την προηγούμενη πρόβλεψη για έναρξη από την 1η Οκτωβρίου 2026. Η παράταση δόθηκε ώστε να ολοκληρωθεί το σύστημα διασταύρωσης των πληρωμών με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών και να υπάρξει χρόνος προσαρμογής για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
Η μετάθεση, όμως, δεν σημαίνει ότι μέχρι τότε όλα τα ενοίκια μπορούν να πληρώνονται με οποιονδήποτε τρόπο.
Υπάρχουν δύο διαφορετικοί κανόνες. Ο ένας ισχύει ήδη για τις επιχειρήσεις. Ο δεύτερος θα ενεργοποιηθεί από την 1η Ιουλίου 2027 για μισθώματα που δεν αποτελούν επιχειρηματική δαπάνη.
Αυτή είναι η διάκριση που πρέπει να γίνει πριν από οποιαδήποτε άλλη εξέταση.
Η επιχείρηση που πληρώνει ενοίκιο έχει ήδη υποχρέωση
Μία επιχείρηση που μισθώνει κατάστημα, γραφείο, αποθήκη ή άλλο ακίνητο και θέλει να εκπέσει το ενοίκιο από τα φορολογητέα έσοδά της πρέπει ήδη να εξοφλεί τη σχετική δαπάνη με ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.
Ο κανόνας εφαρμόζεται από το φορολογικό έτος 2020.
Και εδώ υπάρχει μία σημαντική λεπτομέρεια: δεν υπάρχει όριο ποσού αντίστοιχο με το γνωστό όριο των 500 ευρώ που συναντάμε σε άλλες επιχειρηματικές δαπάνες.
Για το ενοίκιο υπάρχει ειδική φορολογική προϋπόθεση.
Στους αποδεκτούς τρόπους περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η ηλεκτρονική τραπεζική, οι κάρτες, το ηλεκτρονικό πορτοφόλι, η τραπεζική επιταγή και η κατάθεση στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή.
Μάλιστα, η κατάθεση στον λογαριασμό μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και με μετρητά μέσω του τραπεζικού συστήματος.
Άρα:
άλλο η παράδοση μετρητών απευθείας στον ιδιοκτήτη και άλλο η κατάθεση των ίδιων χρημάτων στον τραπεζικό λογαριασμό του.
Στη δεύτερη περίπτωση υπάρχει η απαιτούμενη τραπεζική διαδρομή.
Ένα μικρό λάθος στην πληρωμή μπορεί να επηρεάσει ολόκληρη τη δαπάνη
Η μερική εξόφληση με λάθος τρόπο είναι ένα από τα σοβαρότερα σημεία του σημερινού καθεστώτος.
Αν μέρος της δαπάνης ενοικίου δεν εξοφληθεί με αποδεκτό τρόπο, η φορολογική διοίκηση έχει διευκρινίσει ότι δεν αναγνωρίζεται προς έκπτωση το σύνολο της συγκεκριμένης δαπάνης.
Ένα απλό παράδειγμα δείχνει τη σημασία του κανόνα.
Αν ενοίκιο 1.000 ευρώ πληρωθεί κατά 900 ευρώ μέσω τραπεζικού συστήματος και τα υπόλοιπα 100 ευρώ δοθούν απευθείας στον εκμισθωτή σε μετρητά, δεν είναι σωστό να θεωρηθεί ότι το φορολογικό πρόβλημα περιορίζεται στα 100 ευρώ.
Για τον λογιστικό έλεγχο, λοιπόν, δεν αρκεί να γνωρίζουμε ότι «το ενοίκιο πληρώθηκε». Χρειάζεται να γνωρίζουμε ολόκληρη τη διαδρομή της εξόφλησης.
Η σημασία του αποδεικτικού ίχνους έχει ήδη φανεί και σε πραγματικό φορολογικό έλεγχο. Επιχείρηση είχε δηλώσει δαπάνες ενοικίων 17.773 ευρώ, αλλά διέθετε τραπεζικά αποδεικτικά για 12.570 ευρώ. Η συγκεκριμένη διαφορά αποτέλεσε αντικείμενο φορολογικού καταλογισμού.
Το πρακτικό συμπέρασμα είναι σαφές:
το μισθωτήριο και η λογιστική εγγραφή δεν αρκούν. Η επιχείρηση πρέπει να μπορεί να αποδείξει και τον τρόπο με τον οποίο εξόφλησε το ενοίκιο.
Συμψηφισμός και πληρωμή από τρίτο
Οι πραγματικές συναλλαγές δεν γίνονται πάντα με μία απλή μεταφορά από τον μισθωτή στον ιδιοκτήτη.
Αν μισθωτής και εκμισθωτής έχουν ταυτόχρονα μεταξύ τους απαιτήσεις και υποχρεώσεις, μπορεί να γίνει λογιστικός συμψηφισμός, εφόσον δεν παραβιάζεται άλλη διάταξη. Αν μετά τον συμψηφισμό παραμένει υπόλοιπο ενοικίου, το ποσό αυτό πρέπει να εξοφληθεί με τον προβλεπόμενο τρόπο.
Υπό προϋποθέσεις μπορεί επίσης να γίνει δεκτή η πληρωμή από τρίτο πρόσωπο για λογαριασμό του μισθωτή.
Εδώ το κρίσιμο στοιχείο είναι η τεκμηρίωση. Πρέπει να αποδεικνύεται τόσο ότι ο εκμισθωτής εξοφλήθηκε όσο και γιατί ο τρίτος πλήρωσε το συγκεκριμένο ποσό για λογαριασμό του μισθωτή.
Δεν αρκεί μία ανεξήγητη τραπεζική κίνηση.
Το ανεξόφλητο ενοίκιο μπορεί να επιστρέψει σε παλαιότερη χρήση
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν η δαπάνη έχει καταχωριστεί σε μία χρήση αλλά πληρώνεται αργότερα.
Το γεγονός ότι ένα ενοίκιο παραμένει ανεξόφλητο στο τέλος του έτους δεν σημαίνει από μόνο του ότι χάνεται η έκπτωση.
Ο τελικός έλεγχος του τρόπου πληρωμής γίνεται όταν πραγματοποιηθεί η εξόφληση.
Αν τότε διαπιστωθεί ότι η πληρωμή έγινε με μη αποδεκτό τρόπο, η επιχείρηση μπορεί να χρειαστεί να επιστρέψει φορολογικά στη χρήση στην οποία αφορούσε η δαπάνη, να υποβάλει τροποποιητική δήλωση και να την αντιμετωπίσει ως μη εκπιπτόμενη.
Μία σημερινή πληρωμή μπορεί επομένως να δημιουργήσει φορολογική συνέπεια σε ήδη κλεισμένη χρήση.
Αυτό είναι σημείο που αξίζει να παρακολουθείται συστηματικά στο λογιστικό γραφείο.
Τι αλλάζει από την 1η Ιουλίου 2027
Ο νέος μηχανισμός αφορά διαφορετική κατηγορία.
Από την 1η Ιουλίου 2027, μίσθωμα που δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη θα πρέπει να εξοφλείται σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή που γνωστοποιείται στην ΑΑΔΕ.
Το ενοίκιο κύριας κατοικίας που πληρώνει ένας ιδιώτης είναι το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα.
Δεν είναι όμως ο νομικός ορισμός του νέου καθεστώτος.
Ο κανόνας δεν μιλά αποκλειστικά για «κατοικίες». Το πραγματικό κριτήριο είναι αν το συγκεκριμένο μίσθωμα αποτελεί ή όχι επιχειρηματική δαπάνη.
Γι’ αυτό η ιδιότητα του μισθωτή από μόνη της δεν αρκεί πάντα. Σε έναν πραγματικό φάκελο πρέπει να εξετάζεται η φύση και η φορολογική χρήση της συγκεκριμένης μίσθωσης.
Ο νέος κανόνας δεν είναι απλώς συνέχεια του σημερινού
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο πρακτικό σημείο του θέματος.
Σήμερα, για τις επιχειρηματικές δαπάνες ενοικίου, υπάρχει ένα ήδη ερμηνευμένο πλαίσιο με αρκετούς αποδεκτούς τρόπους πληρωμής.
Το νέο σύστημα του 2027 χρησιμοποιεί πιο συγκεκριμένη λογική: η πληρωμή συνδέεται με τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή που έχει γνωστοποιηθεί στην ΑΑΔΕ.
Δεν πρέπει λοιπόν να πάρουμε μηχανικά όσα ισχύουν σήμερα για την επιχείρηση και να θεωρήσουμε ότι θα ισχύσουν ακριβώς με τον ίδιο τρόπο και στο νέο καθεστώς.
Η πληρωμή από τρίτο, οι συμψηφισμοί, οι περιπτώσεις πολλών εκμισθωτών και άλλες ειδικές συναλλαγές χρειάζονται την τελική εφαρμοστική εξειδίκευση.
Τι χάνει ο ιδιοκτήτης που είναι φυσικό πρόσωπο
Για φυσικό πρόσωπο που αποκτά εισόδημα από ακίνητο, η μη τήρηση του προβλεπόμενου τρόπου πληρωμής θα έχει άμεση φορολογική συνέπεια.
Δεν θα εφαρμόζεται για το σχετικό εισόδημα η γνωστή έκπτωση 5% που αναγνωρίζεται για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης και λοιπές πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.
Σε ετήσια μισθώματα 12.000 ευρώ, για παράδειγμα, το 5% αντιστοιχεί σε 600 ευρώ.
Η απώλεια της έκπτωσης δεν σημαίνει φόρο 600 ευρώ. Σημαίνει ότι το ποσό πάνω στο οποίο θα υπολογιστεί ο φόρος εισοδήματος από το ακίνητο αυξάνεται κατά 600 ευρώ.
Αυτή η διάκριση είναι σημαντική ώστε να μην παρουσιάζεται λανθασμένα η συνέπεια ως αυτοτελές «πρόστιμο 5%».
Διαφορετική συνέπεια για εταιρεία που εκμισθώνει ακίνητο
Αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, η φορολογική συνέπεια λειτουργεί διαφορετικά.
Σε περίπτωση μη τήρησης του νέου κανόνα, προβλέπεται μη αναγνώριση των επιχειρηματικών δαπανών που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο.
Για μία εταιρεία με σημαντικά έξοδα συντήρησης, επισκευών ή άλλες δαπάνες που συνδέονται με το ακίνητο, η οικονομική επίπτωση μπορεί να είναι ουσιαστική.
Η ακριβής εφαρμογή σε κάθε πραγματικό φάκελο θα πρέπει πάντως να γίνεται με βάση τις τελικές οδηγίες και τα συγκεκριμένα δεδομένα της υπόθεσης.
Συνέπεια υπάρχει και για τον μισθωτή
Το νέο πλαίσιο δεν αφορά μόνο τον ιδιοκτήτη.
Αν δεν ακολουθηθεί ο προβλεπόμενος τρόπος καταβολής, ο μισθωτής θα αποκλείεται, για τη συγκεκριμένη μίσθωση, από κρατικό ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται για μισθώσεις.
Η διατύπωση είναι ευρεία.
Γι’ αυτό δεν πρέπει σήμερα να περιορίζεται η συνέπεια μόνο σε ένα συγκεκριμένο στεγαστικό επίδομα ή σε μία συγκεκριμένη ενίσχυση.
Επίσης, στο πλαίσιο που ισχύει σήμερα δεν προβλέπεται ένα ενιαίο χρηματικό πρόστιμο συγκεκριμένου ποσού για κάθε λάθος πληρωμή. Οι ρητά θεσπισμένες συνέπειες συνδέονται κυρίως με φορολογικές εκπτώσεις, αναγνώριση δαπανών και κρατικά ευεργετήματα.
Τι δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί
Η νέα μετάθεση μέχρι τον Ιούλιο του 2027 έχει ιδιαίτερη σημασία ακριβώς επειδή το σύστημα δεν είναι ακόμη τεχνικά ολοκληρωμένο.
Η ΑΑΔΕ έχει αναφέρει ότι απαιτείται η ολοκλήρωση του μηχανισμού διασταύρωσης των δεδομένων με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών.
Μέχρι τις 22 Σεπτεμβρίου 2026 δεν έχει δημοσιευθεί το πλήρες εφαρμοστικό πλαίσιο που θα απαντήσει σε όλες τις ειδικές περιπτώσεις.
Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι ασφαλές σήμερα να δώσουμε ως οριστικές απαντήσεις για περισσότερους συνεκμισθωτές, κοινό τραπεζικό λογαριασμό, πληρωμή σε λογαριασμό ενός μόνο ιδιοκτήτη, πληρωμές μέσω τρίτου, ειδικούς συμψηφισμούς ή την ακριβή τεχνική διαδικασία με την οποία θα γνωστοποιείται ο λογαριασμός στην ΑΑΔΕ.
Η σωστή επαγγελματική στάση εδώ είναι να διαχωρίζουμε όσα έχουν ήδη θεσπιστεί από όσα περιμένουν ακόμη τεχνική εξειδίκευση.
Εγγύηση, κοινόχρηστα και άλλα ποσά θέλουν ξεχωριστή ανάγνωση
Ο νέος κανόνας αφορά το μίσθωμα.
Δεν πρέπει επομένως κάθε χρηματικό ποσό που καταβάλλεται στο πλαίσιο μιας μίσθωσης να χαρακτηρίζεται αυτόματα ως ενοίκιο.
Η εγγύηση κατά την έναρξη της μίσθωσης, τα κοινόχρηστα, λογαριασμοί που αποδίδονται στον ιδιοκτήτη ή άλλες συμβατικές υποχρεώσεις μπορεί να έχουν διαφορετικό χαρακτήρα.
Αν, βέβαια, ένα ποσό που αρχικά είχε διαφορετική λειτουργία χρησιμοποιηθεί στη συνέχεια για την εξόφληση μισθώματος, τότε χρειάζεται νέος έλεγχος.
Δεν κοιτάμε μόνο πόσα χρήματα μετακινήθηκαν. Κοιτάμε ποια υποχρέωση εξόφλησαν.
Τι πρέπει να οργανωθεί από τώρα
Για τις επιχειρήσεις δεν υπάρχει λόγος αναμονής μέχρι το 2027.
Κάθε μίσθωση πρέπει ήδη να συνδέεται με τα πραγματικά αποδεικτικά πληρωμής της. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι μερικές πληρωμές, τα υπόλοιπα παλαιότερων χρήσεων, οι συμψηφισμοί και οι πληρωμές από τρίτους.
Για τα μισθώματα που θα μπουν στο νέο καθεστώς υπάρχει χρόνος προετοιμασίας.
Αυτό που μπορεί να γίνει από τώρα είναι να συμφωνούν τα στοιχεία της μίσθωσης με τους πραγματικούς εκμισθωτές, να είναι καθαρή η εικόνα των τραπεζικών λογαριασμών που χρησιμοποιούνται και να εντοπιστούν περιπτώσεις με συνιδιοκτησία ή διαφορετική διαδρομή είσπραξης.
Δεν χρειάζεται, όμως, να κατασκευάσουμε σήμερα διαδικασία που η ΑΑΔΕ δεν έχει ακόμη οριστικοποιήσει.
Το πραγματικό SOS
Η 1η Ιουλίου 2027 δεν είναι η ημερομηνία από την οποία όλα τα ενοίκια αρχίζουν για πρώτη φορά να περνούν από το τραπεζικό σύστημα.
Για την επιχείρηση που πληρώνει ενοίκιο και θέλει να εκπέσει τη δαπάνη υπάρχει ήδη φορολογική προϋπόθεση ως προς τον τρόπο εξόφλησης.
Από την 1η Ιουλίου 2027 ενεργοποιείται ένας διαφορετικός μηχανισμός για μισθώματα που δεν αποτελούν επιχειρηματική δαπάνη, με σύνδεση της πληρωμής με τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή γνωστοποιημένο στην ΑΑΔΕ και με συνέπειες τόσο για τον εκμισθωτή όσο και για τον μισθωτή.
Γι’ αυτό ο σωστός έλεγχος δεν ξεκινά από το IBAN. Ξεκινά από τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης. Μετά εξετάζουμε ποιος πληρώνει, ποιος εισπράττει, πού καταλήγει το ποσό και ποιο αποδεικτικό ίχνος μένει πίσω.
Από αυτές τις τέσσερις απαντήσεις θα κρίνεται στην πράξη αν μία φαινομενικά απλή πληρωμή ενοικίου είναι και φορολογικά σωστή.
Πηγές και τεκμηρίωση
- Α.1187/16.9.2026, ΦΕΚ Β΄ 5590/17.9.2026, ΑΑΔΕ: μετάθεση της έναρξης του νέου καθεστώτος στην 1η Ιουλίου 2027. Η απόφαση αναφέρει ως λόγο την ανάγκη ολοκλήρωσης του συστήματος διασταύρωσης με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών.
- Δελτίο Τύπου ΑΑΔΕ 17.9.2026: επιβεβαίωση της νέας ημερομηνίας και του χρόνου προσαρμογής ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
- Ν. 4172/2013, άρθρο 23 περ. ιε΄: ήδη ισχύουσα φορολογική προϋπόθεση για την έκπτωση επιχειρηματικών δαπανών ενοικίου.
- Ε.2109/21.5.2021 ΑΑΔΕ: αποδεκτοί τρόποι εξόφλησης, κατάθεση στον λογαριασμό του εκμισθωτή ακόμη και με μετρητά μέσω τραπεζικού συστήματος, μερική εξόφληση, συμψηφισμός, πληρωμή από τρίτο και μεταγενέστερη εξόφληση.
- Ν. 4172/2013, άρθρο 39 παρ. 3: έκπτωση 5% για φυσικά πρόσωπα από το εισόδημα ακίνητης περιουσίας.
- Ν. 5222/2025, άρθρο 210: νέο καθεστώς πληρωμής μισθωμάτων που δεν αποτελούν επιχειρηματική δαπάνη, συνέπειες για φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα και μισθωτές και πρόβλεψη έκδοσης εφαρμοστικών αποφάσεων.
- Ο.3045/7.8.2025 ΑΑΔΕ: επίσημη κοινοποίηση του νέου καθεστώτος.
- Ν. 5264/2025 και Ο.3080/31.12.2025 ΑΑΔΕ: πρώτη μεταφορά της έναρξης εφαρμογής στην 1η Απριλίου 2026.
- Ν. 5294/2026 και Ο.3015/21.4.2026 ΑΑΔΕ: μεταφορά της ημερομηνίας στην 1η Οκτωβρίου 2026 και δυνατότητα νέας μετάθεσης από την ΑΑΔΕ.
- ΔΕΔ e956/2023: πραγματική διοικητική εφαρμογή του κανόνα έκπτωσης δαπανών ενοικίου, με δηλωθείσες δαπάνες 17.773 ευρώ και τραπεζική τεκμηρίωση 12.570 ευρώ.