Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση: Τι πρέπει να προσέχουν οι ιδιοκτήτες το 2026

ανάγνωση σε: 13 λεπτά

Φορολογία, δηλώσεις στην ΑΑΔΕ, νέες προδιαγραφές ασφαλείας, περιορισμοί και πρόστιμα. Ένας πρακτικός οδηγός για ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων.

Γράφει η Άννα Σπάθη

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking έχει εξελιχθεί σε μια ιδιαίτερα διαδεδομένη μορφή αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, προσφέροντας σημαντικές δυνατότητες πρόσθετου εισοδήματος.

Ωστόσο, η δραστηριότητα αυτή συνοδεύεται πλέον από συγκεκριμένες φορολογικές, διοικητικές και λειτουργικές υποχρεώσεις, οι οποίες έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.

Οι αλλαγές στη φορολογία, οι νέες προδιαγραφές ασφαλείας που εφαρμόζονται από τον Οκτώβριο του 2025 και οι περιορισμοί σε συγκεκριμένες περιοχές καθιστούν αναγκαία τη σωστή ενημέρωση κάθε ιδιοκτήτη.

Η βασική αρχή είναι απλή: Η καταχώριση ενός ακινήτου σε μια ψηφιακή πλατφόρμα δεν αρκεί για τη νόμιμη εκμετάλλευσή του.

1. Υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ

Κάθε ακίνητο που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει, κατά κανόνα, να εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.

Με την εγγραφή εκδίδεται ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος πρέπει να αναγράφεται στις ψηφιακές πλατφόρμες και στα μέσα προβολής του ακινήτου.

Η υποχρέωση αφορά και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται απευθείας, χωρίς τη μεσολάβηση πλατφόρμας.

Για ορισμένα νόμιμα λειτουργούντα τουριστικά καταλύματα εφαρμόζονται ειδικές διατάξεις ως προς τον αριθμό αδειοδότησης ή γνωστοποίησης.

Η μη τήρηση των σχετικών υποχρεώσεων μπορεί να επιφέρει σημαντικές διοικητικές κυρώσεις.

2. Πότε δηλώνονται οι κρατήσεις

Κάθε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ.

Η γενική προθεσμία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής είναι έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη, με την επιφύλαξη ειδικών παρατάσεων.

Για παράδειγμα, εάν ο επισκέπτης αναχωρήσει στις 10 Οκτωβρίου, η δήλωση υποβάλλεται μέχρι τις 20 Νοεμβρίου.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στις ακυρώσεις κρατήσεων.

Όταν προβλέπεται καταβολή ποσού λόγω ακύρωσης, υποβάλλεται σχετική δήλωση έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.

Επιπλέον, το Μητρώο οριστικοποιείται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των φορολογικών δηλώσεων.

3. Τι ισχύει με το όριο των 59 ημερών

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Το χρονικό αυτό όριο αφορά κάθε σύμβαση ξεχωριστά και όχι το συνολικό διάστημα κατά το οποίο το ακίνητο μπορεί να μισθώνεται μέσα στο έτος.

Μίσθωση διάρκειας 60 ημερών και άνω δεν υπάγεται στον συγκεκριμένο ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Αυτό δεν σημαίνει ότι απαιτείται αυτομάτως άδεια τουριστικού καταλύματος.

Καθοριστικό ρόλο έχει η πραγματική μορφή της εκμετάλλευσης και το είδος των υπηρεσιών που παρέχονται.

4. Πότε απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας

Η φορολογική αντιμετώπιση εξαρτάται από τον αριθμό των ακινήτων, το πρόσωπο που τα εκμεταλλεύεται και τις υπηρεσίες που παρέχονται.

Φυσικά πρόσωπα με ένα ή δύο ακίνητα

Εφόσον τα ακίνητα διατίθενται επιπλωμένα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα

Η εκμετάλλευση αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα και δημιουργούνται αντίστοιχες υποχρεώσεις έναρξης εργασιών, φορολογικής παρακολούθησης και ΦΠΑ.

Νομικά πρόσωπα

Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζονται ως εισοδήματα επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.

Στις περιπτώσεις επιχειρηματικής εκμετάλλευσης εφαρμόζεται, κατά κανόνα, συντελεστής ΦΠΑ 13% για την παροχή διαμονής, με την επιφύλαξη ειδικών διατάξεων και απαλλαγών.

Η παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, όπως πρωινό ή καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, μπορεί επίσης να μεταβάλει τη φορολογική και αδειοδοτική αντιμετώπιση.

5. Η φορολογική κλίμακα που ισχύει από το 2026

Από το φορολογικό έτος 2026 εφαρμόζεται νέα κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με τον ν. 5246/2025.

Οι συντελεστές εφαρμόζονται κλιμακωτά και όχι στο σύνολο του εισοδήματος με έναν ενιαίο συντελεστή.

Η νέα κλίμακα αφορά εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Για εισοδήματα επιχειρηματικής δραστηριότητας εφαρμόζονται οι αντίστοιχοι κανόνες φορολόγησης επιχειρήσεων.

6. Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση

Μία από τις σημαντικότερες υποχρεώσεις είναι η είσπραξη και απόδοση του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.

Για τα συνήθη ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ισχύουν τα ακόλουθα ποσά:

Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. τα ποσά διαμορφώνονται σε 15 € και 4 € αντίστοιχα.

Το τέλος βαρύνει τον διαμένοντα, εισπράττεται από τον υπόχρεο και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ σύμφωνα με την προβλεπόμενη μηνιαία διαδικασία.

Δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ και δεν πρέπει να συγχέεται με τον φόρο εισοδήματος ή τον ΦΠΑ της διαμονής.

7. Νέες προδιαγραφές ασφαλείας από 1η Οκτωβρίου 2025

Με τον ν. 5170/2025 καθιερώθηκαν υποχρεωτικές προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μεταξύ άλλων, τα ακίνητα πρέπει:

• Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
• Να καλύπτονται από ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
• Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη.
• Να διαθέτουν πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και τα προβλεπόμενα μέσα ηλεκτρικής προστασίας.
• Να έχουν σήμανση διαφυγής.
• Να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης.
• Να διαθέτουν φαρμακείο πρώτων βοηθειών.
• Να παρέχουν οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Η εφαρμογή των παραπάνω προδιαγραφών δεν είναι προαιρετική.

Για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης εξετάζονται χωριστά οι γενικές διατάξεις της ενεργειακής νομοθεσίας. Ο ν. 5170/2025 δεν καθιερώνει γενική υποχρέωση ανάρτησης ΠΕΑ σε κάθε ψηφιακή καταχώριση.

8. Έλεγχοι και πρόστιμα

Οι αρμόδιες υπηρεσίες μπορούν να πραγματοποιούν ελέγχους για την τήρηση των προβλεπόμενων προδιαγραφών.

Για παραβάσεις των απαιτήσεων του ν. 5170/2025 ή παρεμπόδιση ελέγχου προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ.

Σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης εντός του προβλεπόμενου χρονικού διαστήματος, το πρόστιμο διπλασιάζεται και, σε επόμενη ίδια παράβαση, τετραπλασιάζεται.

Παράλληλα, προβλέπονται ξεχωριστές κυρώσεις για παραβάσεις σχετικά με τον ΑΜΑ, τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και τις φορολογικές υποχρεώσεις.

Επομένως, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ελέγχουν τόσο τη φορολογική όσο και τη λειτουργική συμμόρφωση των ακινήτων τους.

9. Περιορισμοί στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη

Το 2026 ισχύουν ειδικοί γεωγραφικοί περιορισμοί στην πρώτη εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Στην Αθήνα, η απαγόρευση νέων εγγραφών ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα.

Αντίστοιχος περιορισμός εφαρμόζεται από την 1η Ιουλίου 2026 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.

Οι περιορισμοί αφορούν τις νέες εγγραφές και δεν συνεπάγονται αυτομάτως διακοπή όλων των υφιστάμενων νόμιμων μισθώσεων.

Για μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλαγές διαχειριστή ή επανέκδοση ΑΜΑ πρέπει να εξετάζονται οι ειδικές διατάξεις και οι προβλεπόμενες εξαιρέσεις.

Η δυνατότητα μελλοντικής παράτασης των περιορισμών καθιστά απαραίτητο τον έλεγχο του πλαισίου πριν από κάθε νέα επένδυση.

10. Φορολογικές δηλώσεις και συμφωνία εισοδημάτων

Τα εισοδήματα που χαρακτηρίζονται ως εισοδήματα από ακίνητη περιουσία δηλώνονται στο έντυπο Ε2 και μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1.

Όταν πρόκειται για επιχειρηματική δραστηριότητα, εφαρμόζονται οι σχετικές υποχρεώσεις των επιχειρήσεων, συμπεριλαμβανομένου του εντύπου Ε3 και, όπου απαιτείται, των υποχρεώσεων έκδοσης παραστατικών, ΦΠΑ και διαβίβασης δεδομένων στο myDATA.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η συμφωνία μεταξύ των δηλωθέντων μισθωμάτων, των κρατήσεων, των ακυρώσεων και των στοιχείων που διαθέτουν οι ψηφιακές πλατφόρμες.

Το εισόδημα μπορεί επίσης να επηρεάζει εισοδηματικά κριτήρια για κοινωνικές παροχές και επιδόματα.

11. Κανονισμός πολυκατοικίας και εταιρείες διαχείρισης

Πριν από την έναρξη της εκμετάλλευσης ενός διαμερίσματος είναι απαραίτητο να εξετάζεται ο κανονισμός της πολυκατοικίας και τυχόν περιορισμοί που απορρέουν από αυτόν.

Δεν ισχύει γενική απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλες τις πολυκατοικίες. Κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση τον κανονισμό, τις σχετικές διατάξεις και τις πραγματικές συνθήκες.

Εάν η διαχείριση ανατίθεται σε τρίτο πρόσωπο ή εταιρεία, είναι σημαντικό να υπάρχει σαφής γραπτή συμφωνία.

Στη συμφωνία πρέπει να προσδιορίζονται ο δικαιούχος του εισοδήματος, ο διαχειριστής που δηλώνεται στην ΑΑΔΕ, οι αρμοδιότητες υποβολής δηλώσεων, οι εισπράξεις, οι αμοιβές και οι υποχρεώσεις συντήρησης και ασφάλειας.

Η ανάθεση της διαχείρισης δεν απαλλάσσει αυτομάτως τον ιδιοκτήτη από τις δικές του νόμιμες υποχρεώσεις.

12. Δέκα πρακτικές ενέργειες που πρέπει να κάνει κάθε ιδιοκτήτης

Πριν από την έναρξη αλλά και κατά τη διάρκεια της εκμετάλλευσης ενός ακινήτου, ο ιδιοκτήτης πρέπει να φροντίζει για τα ακόλουθα:

1. Έλεγχο νομιμότητας: Επιβεβαίωση ότι το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις διάθεσης για βραχυχρόνια μίσθωση.
2. Εγγραφή στην ΑΑΔΕ: Απόκτηση και ορθή αναγραφή ΑΜΑ, όπου απαιτείται.
3. Έγκαιρες δηλώσεις: Υποβολή κάθε δήλωσης διαμονής και παρακολούθηση ακυρώσεων.
4. Έλεγχο φορολογικού καθεστώτος: Εξέταση του αριθμού των ακινήτων και τυχόν υποχρέωσης έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας.
5. Έλεγχο ΦΠΑ: Διαπίστωση της υποχρέωσης υπαγωγής και τήρησης των αντίστοιχων διαδικασιών.
6. Απόδοση τελών: Σωστή είσπραξη και απόδοση του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.
7. Ασφάλεια ακινήτου: Τήρηση των προδιαγραφών και εξασφάλιση των απαραίτητων εγγράφων και πιστοποιητικών.
8. Έλεγχο περιορισμών: Εξέταση του κανονισμού πολυκατοικίας και των ειδικών γεωγραφικών απαγορεύσεων.
9. Τήρηση αρχείου: Καταγραφή κρατήσεων, εισπράξεων, ακυρώσεων, παραστατικών και σχετικών συμφωνητικών.
10. Συνεργασία με λογιστή: Τακτικός έλεγχος της συμμόρφωσης και παρακολούθηση των αλλαγών στη νομοθεσία.

Συμπέρασμα

Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μια σημαντική οικονομική δραστηριότητα, με ουσιαστική συμβολή στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και στην ενίσχυση των εισοδημάτων.

Παράλληλα, όμως, έχει εξελιχθεί σε έναν τομέα με αυξημένες υποχρεώσεις, περισσότερους ελέγχους και σημαντικές οικονομικές συνέπειες σε περίπτωση παραβάσεων.

Η σωστή ενημέρωση, η τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων και η συμμόρφωση με τις προδιαγραφές ασφαλείας αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την ομαλή λειτουργία κάθε ακινήτου.

Η επιτυχημένη εκμετάλλευση δεν κρίνεται μόνο από την πληρότητα και τα έσοδα, αλλά και από τη σωστή οργάνωση, τη νομιμότητα και την ασφάλεια.

Για τον λόγο αυτό, η συνεργασία με έναν ενημερωμένο λογιστή και, όπου απαιτείται, με μηχανικό ή νομικό σύμβουλο δεν αποτελεί πολυτέλεια, αλλά ουσιαστική επένδυση στην προστασία του ιδιοκτήτη.

Γιατί στην πράξη, η πρόληψη ενός λάθους κοστίζει πάντοτε λιγότερο από την αντιμετώπιση των συνεπειών του.

Άννα Σπάθη
Οκτώβριος 2026